До принятия этих изменений ситуация для граждан, берущих
ипотеку, была весьма суровой. Если гражданин объявлялся банкротом, все его
имущество, включая ипотечную квартиру, поступало в конкурсную массу – то есть в
совокупность имущества должника, предназначенного для реализации в целях
погашения долгов перед кредиторами. Ипотечный кредитор, как залогодержатель,
имел приоритетное право требовать реализации жилья для погашения своего долга
перед ним. Это означало, что семьи теряли крыши над головами, даже если они
добросовестно платили ипотеку вплоть до того момента, как внезапная потеря
работы или иной финансовый крах лишил их возможности платить по другим
кредитам. Законодатель признал эту ситуацию несправедливой и внёс кардинальные
изменения.
Статья 213.10 впервые была введена в Закон о банкротстве
много лет назад, но имела весьма ограниченный характер. Она просто
регулировала, как кредиторы, требования которых обеспечены залогом, участвуют в
процедуре банкротства. Однако в 2024 году в эту статью были внесены
значительные дополнения, которые превратили её из простой процедурной нормы в
инструмент защиты жилья. Новые правила позволяют кредитору и должнику заключить
специальное мировое соглашение, которое исключает ипотечное жилье из конкурсной
массы и позволяет должнику продолжить платить по ипотеке, в то время как
остальные долги списываются в ходе процедуры банкротства.
Практическое значение этих изменений огромно. Статистика
показывает, что около половины всех кредитных обязательств граждан составляют
долги по ипотеке. Это объясняется высокой стоимостью недвижимости и невозможностью
для большинства граждан приобрести жилье без кредита. Долгие годы низких
процентных ставок по ипотеке стимулировали граждан брать ипотечные кредиты.
Однако с изменением макроэкономической ситуации, повышением ключевой ставки
Центральным банком, и потерей работы или снижением доходов многие граждане
оказались в ситуации, когда они не могут платить по многочисленным кредитам, но
хотели бы сохранить жилище. Статья 213.10 в новой редакции, в сочетании со
статьёй 213.10-1, даёт им такую возможность.
Основные положения статьи 213.10: прекращение начисления процентов и роль залогового кредитора
Статья 213.10 устанавливает несколько ключевых правил о
положении кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества
гражданина-должника. Первое и наиболее важное правило – это то, что со дня
вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о
признании гражданина банкротом прекращается начисление процентов, неустоек,
штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение денежных обязательств. Это
означает, что если гражданин брал ипотеку под 8% годовых, с момента открытия
процедуры банкротства эти 8% больше не начисляются. Сумма долга фиксируется, и
на неё переходит "мораторный процент", который значительно ниже и
одинаков для всех кредиторов.
Практическое значение прекращения начисления процентов
трудно переоценить. Представим гражданина, у которого остаток по ипотеке
составляет 2 миллиона рублей. Если ипотека оформлена под 10% годовых, ежегодно
к долгу добавлялось бы 200 тысяч рублей. Если процедура банкротства длится два
года (что является типичным сроком), долг естественным образом вырос бы на 400
тысяч рублей. Теперь же, согласно новому закону, долг остаётся на уровне 2
миллионов рублей, и дополнительно начисляется лишь мораторный процент, который
устанавливается единым для всех кредиторов и обычно составляет ставку
рефинансирования Центрального банка плюс 1-2 процента.
Второе положение статьи 213.10 касается исключения
залогового требования из реестра требований кредиторов при определённых
условиях. Если должник и залоговый кредитор заключают мировое соглашение по
ипотеке (в соответствии со статьёй 213.10-1), требование кредитора,
обеспеченное залогом, исключается из реестра требований кредиторов. Это
означает, что залоговый кредитор больше не участвует в разделе имущества
должника между кредиторами – его требование выводится из конкурсной массы
полностью и регулируется отдельным соглашением.
Третье положение – это право залогового кредитора на
реализацию заложенного имущества в ходе процедуры банкротства, но только в
определённом порядке. Залоговый кредитор может потребовать реализации
заложенного имущества для погашения своего требования, но если должник желает
избежать этого и способен доказать, что может продолжить платить по ипотеке, он
может предложить мировое соглашение. Если кредитор согласен, мировое соглашение
заключается и утверждается судом, и тогда реализация жилья не происходит.
Статья 213.10 также устанавливает, что при реализации
залогового имущества (если мировое соглашение не заключено) требование
кредитора погашается в приоритетном порядке перед требованиями кредиторов
третьей очереди. Это означает, что если жилье продано за 2 миллиона рублей, а
долг перед банком составляет 1.8 миллиона рублей, банк получит полную сумму своего
требования (1.8 млн) плюс проценты, и только остаток (200 тысяч) распределяется
между другими кредиторами.
Очень важный аспект статьи 213.10 – это положение о том, что
залоговый кредитор имеет право голоса при утверждении плана реструктуризации
долгов, но только в том, что касается условий погашения его требования,
обеспеченного залогом. Это означает, что банк может возражать против условий
реструктуризации, предложенных должником, если считает, что они не гарантируют
полного погашения его требования. Однако залоговый кредитор не может
заблокировать весь план реструктуризации – его влияние ограничено вопросом о
погашении именно залогового требования.
Статья 213.10-1: специальный механизм мирового соглашения по ипотеке единственного жилья
Статья 213.10-1, введённая в действие Федеральным законом №
298-ФЗ в августе 2024 года, – это революционное нововведение, которое создаёт
совершенно новый правовой механизм для сохранения ипотечного жилья при
банкротстве. Эта статья позволяет должнику, при определённых условиях,
заключить с ипотечным кредитором отдельное мировое соглашение, которое не
требует согласия других кредиторов и не требует одобрения собрания кредиторов.
Это то самое средство, которое превратило сохранение ипотечного жилья из почти
невозможного в практически осуществимое.
Условия для применения статьи 213.10-1 очень конкретны.
Прежде всего, жилое помещение, по которому заключается мировое соглашение,
должно быть единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов
его семьи. Если у должника есть другое жилое помещение в собственности,
механизм статьи 213.10-1 не применяется. Второе условие – отсутствие просрочек
по ипотечному кредиту на момент признания судом заявления о банкротстве
обоснованным. Если уже есть небольшая просрочка, её нужно погасить в течение
трёх месяцев и согласовать график её погашения в мировом соглашении. Третье
условие – отсутствие у должника задолженности перед кредиторами первой и второй
очереди (алименты, компенсация за вред здоровью и жизни), или такая задолженность
должна быть менее 10 процентов от рыночной стоимости ипотечного жилья.
Мировое соглашение по ипотеке, заключённое в соответствии со
статьёй 213.10-1, может предусматривать различные условия. Наиболее частый
вариант – это продолжение погашения ипотеки по первоначальному графику на
первоначальных условиях. Должник платит той же сумме в месяц, на той же ставке,
в течение того же периода, что и до банкротства. Однако возможны и иные
варианты, согласованные между должником и кредитором. Например, сроки могут быть
продлены (и соответственно, ежемесячные платежи снижены), может быть
предусмотрено изменение ставки в определённых пределах, или может быть
согласовано временное снижение платежей в период финансовых трудностей
должника.
Очень важно понимать, что мировое соглашение по ипотеке не
списывает долг. Должник по-прежнему обязан платить полную сумму ипотеки на
условиях, согласованных в мировом соглашении. Это не "пощада" – это
реструктуризация долга, при которой должник получает возможность сохранить
жилье, если он способен продолжать платить. Однако все остальные долги должника
(перед банками, микрофинансовыми организациями, торговыми партнёрами,
физическими лицами) список в полном объёме (или частично, в зависимости от
имущества, выставленного на реализацию). Это главное преимущество механизма
статьи 213.10-1 – он позволяет должнику выбрать, что для него важнее: жилье или
меньшие финансовые обязательства, и создаёт правовой инструмент для реализации
этого выбора.
Статья 213.10-1 вводит два специальных механизма для
обеспечения возможности заключения мирового соглашения по ипотеке. Первый
механизм – это возможность для третьего лица (родственника, друга, благодетеля)
полностью или частично погасить ипотечный долг за счёт собственных средств.
Когда третье лицо вносит деньги, это считается беспроцентным займом, который
должник должен вернуть в течение трёх лет после завершения процедуры
банкротства. Такой механизм позволяет должнику, который не в состоянии сам
платить, воспользоваться помощью близких людей и сохранить жилье.
Второй механизм – это возможность депозита суда. Если у
должника есть небольшие долги первой и второй очереди (алименты, компенсация
вреда), препятствующие заключению мирового соглашения, третье лицо может внести
деньги на депозит суда для погашения этих долгов в размере не более 10
процентов от рыночной стоимости жилья. После погашения долгов первой и второй
очереди условия для заключения мирового соглашения по ипотеке становятся
соблюдены.
Процедура заключения мирового соглашения по ипотеке: пошаговое руководство
Процедура заключения мирового соглашения по ипотеке на
основе статей 213.10 и 213.10-1 имеет ряд этапов, каждый из которых требует
тщательного исполнения. Пропуск или неправильное выполнение любого этапа может
привести к отклонению мирового соглашения судом и потере всех преимуществ этого
механизма.
Первый
этап – инициирование переговоров с ипотечным кредитором. Это может сделать либо сам должник, либо его адвокат, либо
финансовый управляющий в ходе процедуры банкротства. Должник или его
представитель направляет письмо в банк, выступающий залоговым кредитором, с
предложением заключить мировое соглашение по ипотеке. В письме обычно
указываются следующие сведения: полное название банка и его реквизиты,
информация о должнике (ФИО, адрес, номер дела о банкротстве в суде), описание
заложенного имущества (адрес квартиры, её площадь, кадастровый номер), текущая
сумма задолженности по ипотеке, размер ежемесячного платежа, остаток срока
кредитования. Кроме того, письмо должно содержать предложение об условиях, на
которых должник готов погашать задолженность.
Второй
этап – переговоры и согласование условий. После получения письма банк рассматривает предложение и обычно
отвечает либо согласием, либо встречным предложением. На этом этапе обсуждаются
основные параметры мирового соглашения: будет ли оно предусматривать погашение
задолженности на первоначальных условиях или на изменённых условиях (изменение
срока, ставки, размера платежа). Очень часто банки согласны продолжить ипотеку,
но могут потребовать повышение ставки (что обычно отклоняется судом как
ухудшение положения должника) или может быть согласован компромисс на относительно
благоприятных условиях.
Третий
этап – привлечение третьего лица, если необходимо. Если должник сам не может доказать, что сможет платить по
ипотеке (например, у него нет работы, но это сама по себе не является
препятствием, если есть другой источник дохода), может быть привлечено третье
лицо. Третье лицо направляет в суд и банку письмо о согласии на погашение
ипотеки за счёт собственных средств. Кроме того, третье лицо обычно
предоставляет документы, подтверждающие наличие необходимых денежных средств
(выписки со счётов, справки о доходах, другие доказательства финансовой
состоятельности).
Четвёртый
этап – составление текста мирового соглашения. Мировое соглашение должно быть составлено в письменной
форме и содержать все необходимые элементы. В соответствии с Верховным судом и
судебной практикой, мировое соглашение должно содержать следующее: полное
описание ипотечного кредита (сумма долга на момент открытия процедуры
банкротства, процентная ставка, срок кредитования); порядок и сроки погашения
задолженности (график ежемесячных платежей); информацию об источнике погашения
(платит ли сам должник, или третье лицо, или совместно); условия, касающиеся
устранения просрочек, если они есть; информацию о том, что условия не ухудшают
положение кредитора по сравнению с исходным договором кредитования.
Мировое соглашение должно быть подписано обеими сторонами:
должником и банком (от банка обычно подписывает руководитель или уполномоченный
представитель). Если участвует третье лицо, оно также подписывает соглашение в
части, касающейся его обязательств по предоставлению средств.
Пятый
этап – подача мирового соглашения в суд. Мировое соглашение направляется в арбитражный суд,
рассматривающий дело о банкротстве. При этом в суд подается заявление об
утверждении мирового соглашения, подписанное должником и его адвокатом, а также
финансовым управляющим (при его участии). Заявление должно быть подано не
позднее чем через 10 дней с даты заключения соглашения. Вместе с заявлением в
суд передаются оригинал или заверенная копия мирового соглашения, а также все
документы, подтверждающие экономическую целесообразность соглашения и
возможность его исполнения.
Шестой
этап – рассмотрение судом и утверждение. Арбитражный суд проверяет мировое соглашение на соответствие
требованиям закона. Суд убеждается, что: жилое помещение действительно является
единственным для должника; нет просрочек по ипотеке или просрочки могут быть
погашены; отсутствуют задолженности первой и второй очереди, или они менее 10
процентов от стоимости жилья; условия соглашения не ухудшают положение
кредитора; есть реальная возможность исполнения соглашения. Если все эти
требования соблюдены, суд выносит определение об утверждении мирового
соглашения.
Очень важный момент: при утверждении мирового соглашения по
ипотеке суду не требуется согласие собрания кредиторов. Это исключение из
общего правила, предусмотренное как раз в статье 213.10-1. Другие кредиторы не
могут заблокировать это соглашение, даже если они считают его невыгодным для
себя.
Седьмой
этап – исключение требления из реестра и вывод имущества из конкурсной массы. После утверждения мирового соглашения судом требование
ипотечного кредитора исключается из реестра требований кредиторов. Жилое
помещение и земельный участок, на котором оно расположено, исключаются из
состава имущества, подлежащего реализации. Ипотечное жилье больше не может быть
выставлено на торги для погашения долгов перед другими кредиторами. Это
означает, что квартира сохраняется в собственности должника.
Восьмой
этап – продолжение исполнения обязательств и завершение процедуры. После утверждения мирового соглашения должник (или третье
лицо) начинает вносить платежи в соответствии с согласованным графиком.
Остальные долги должника (кроме ипотеки) продолжают удовлетворяться через
процедуру реализации остального имущества или через процедуру реструктуризации,
если таковая была применена. По завершении всех процедур и полного исполнения
мирового соглашения (или в установленные сроки реструктуризации) суд выносит
решение о прекращении дела о банкротстве.
Критерии утверждения мирового соглашения по ипотеке: что проверяет суд
Арбитражный суд, рассматривающий вопрос об утверждении
мирового соглашения по ипотеке, применяет очень строгие критерии оценки. Суд не
просто проверяет, соблюдены ли буквальные требования закона – суд анализирует
экономическую целесообразность соглашения и вероятность его исполнения.
Верховный суд установил стандарт, согласно которому суд должен убедиться, что
"успешная реализация мирового соглашения скорее будет иметь место, чем нет"
– то есть вероятность исполнения должна быть не менее 50%.
Первый
критерий – наличие реального источника доходов для исполнения обязательств. Суд требует от должника доказательств того, что он имеет
или будет иметь доход, достаточный для исполнения условий мирового соглашения.
Это могут быть: справки о заработной плате, если должник работает; справки о
пенсии, если должник получает пенсию; справки о пособиях, если должник получает
государственные пособия; документы о доходах от сдачи имущества в аренду;
договоры о будущей занятости, если должник имеет предложение о работе.
Если должник не работает и не имеет очевидных источников
дохода, суд может потребовать более подробного обоснования того, откуда будут
браться средства для платежей. Например, если супруг должника работает и готов
помогать платить ипотеку, это должно быть подтверждено справкой о доходе
супруга и заявлением супруга о согласии на участие в исполнении обязательств.
Второй
критерий – экономическая целесообразность для кредитора. Суд проверяет, не ухудшает ли мировое соглашение положение
кредитора по сравнению с ситуацией, при которой процедура банкротства
продолжается и жилье реализуется. Суд рассчитывает, получит ли кредитор больше
денежных средств в результате исполнения мирового соглашения, чем в результате
реализации жилья через торги. Если кредитор получит меньше, суд может отклонить
соглашение, даже если оно соблюдает все формальные требования закона.
Практически это означает, что если жилье оценено в 3
миллиона рублей, а ипотечный долг составляет 2.5 миллиона рублей, суд будет
анализировать, получит ли кредитор полные 2.5 миллиона в результате исполнения
мирового соглашения, или, в случае реализации через торги, получит ли он,
например, только 2 миллиона (из-за снижения цены при нескольких турах торгов и
расходов на реализацию).
Третий
критерий – соблюдение требований к уведомлению и участию других кредиторов. Хотя мировое соглашение по ипотеке не требует согласия
собрания кредиторов, закон требует, чтобы другие кредиторы были уведомлены о
намерении заключить такое соглашение. Они могут направить в суд возражение,
если считают, что соглашение нарушает их права, но суд не обязан их слушать в
той же мере, что и при обычном мировом соглашении.
Четвёртый
критерий – прозрачность и определённость условий. Мировое соглашение должно содержать все необходимые условия
в ясной и определённой форме. Условия должны быть конкретны: точная сумма
платежа в месяц, точные даты платежей (или цикл платежей), точный период
исполнения. Неопределённость в условиях может привести к отклонению соглашения
судом.
Пятый
критерий – соответствие первоначальным условиям кредита. Суд проверяет, не ухудшаются ли условия для должника (что
могло бы свидетельствовать об искаженном согласии). Процентная ставка, сроки,
размеры платежей не должны значительно ухудшаться по сравнению с первоначальным
кредитным договором. Хотя это требование применяется в первую очередь для
защиты кредитора, суд также учитывает интересы должника.
Последствия нарушения мирового соглашения: что происходит
при несоблюдении условий
Одно из самых важных положений закона о мировых соглашениях
по ипотеке – это правила о том, что происходит, если должник не исполняет
условия соглашения. Это не просто договорное нарушение, которое решается в
обычном судебном порядке. Нарушение мирового соглашения по ипотеке имеет
серьёзные процессуальные последствия для должника.
Основное
последствие – восстановление требления в реестре требований кредиторов. Если должник нарушает условия мирового соглашения
(например, не вносит платежи своевременно, или вносит их частично), кредитор
может обратиться в суд с заявлением о расторжении мирового соглашения. При
удовлетворении такого заявления требление кредитора восстанавливается в реестре
требований кредиторов, и жилое помещение вновь включается в конкурсную массу
для реализации.
Определение "нарушение условий" может включать:
непоступление платежа в течение установленного срока (например, платёж должен
поступить до 5-го числа, а до 15-го числа не поступил); поступление платежа в размере
менее 80% от требуемой суммы (некоторые суды требуют поступления полной суммы,
другие допускают небольшие снижения); систематические нарушения (повторяющиеся
запоздания платежей); отчуждение жилого помещения без согласия кредитора (если
такое условие включено в мировое соглашение).
Вторичное
последствие – возобновление процедуры реализации имущества. Если процедура банкротства не была завершена и была
приостановлена в связи с утверждением мирового соглашения, при нарушении
условий соглашения процедура возобновляется. Суд выносит определение о введении
процедуры реализации имущества, и жилое помещение вновь описывается,
оценивается, и выставляется на торги.
Третичное
последствие – восстановление начисления процентов и неустоек. Если при открытии процедуры банкротства были прекращены
начисления процентов и неустоек, при нарушении мирового соглашения они могут
быть восстановлены (хотя это зависит от конкретных условий мирового соглашения
и решения суда). Это означает, что долг может вновь начать расти за счёт
процентов и неустоек.
Четвёртое
последствие – обращение взыскания на имущество в судебном порядке. Если жилое помещение было исключено из конкурсной массы,
кредитор не мог его реализовать в ходе процедуры банкротства. Однако после
нарушения мирового соглашения кредитор может потребовать реализации жилья как в
ходе возобновленной процедуры банкротства (если она ещё не завершена), так и в
обычном судебном порядке через исполнительное производство (если процедура
банкротства уже завершена).
Однако закон предусматривает возможность для должника и
кредитора заключить новое мировое соглашение, даже если первое было нарушено.
Верховный суд указал, что невозможность исполнить первое соглашение не является
препятствием для заключения нового соглашения, если должник может доказать
экономическую целесообразность нового соглашения. На практике это означает, что
если у должника возникли временные финансовые трудности, но они преодолены, и
он готов платить по новому графику, суд может утвердить новое мировое
соглашение с изменёнными условиями.
Часто задаваемые вопросы (FAQ) по статье 213.10 и мировому соглашению по ипотеке
Вопрос 1: Может ли я заключить мировое соглашение по ипотеке, если у меня есть просрочки по платежам на момент подачи заявления о банкротстве?
Ответ: Технически, если на момент признания судом заявления
обоснованным уже есть просрочка, вы не соответствуете одному из ключевых
условий статьи 213.10-1. Однако это не является полным препятствием. Закон
предусматривает, что просрочки могут быть устранены в течение трёх месяцев, и
условия их погашения должны быть включены в мировое соглашение. Это означает,
что если у вас есть просрочка в размере, например, 50 тысяч рублей, вы можете
предложить кредитору её погасить в течение трёх месяцев равными платежами, и
затем продолжить платить по основному договору. Если кредитор согласен, суд
может утвердить такое соглашение.
Однако если просрочка уже значительна (например, несколько
месяцев платежей не внесено) и кредитор требует полного погашения просрочки до
заключения мирового соглашения, это может быть препятствием. В этом случае вам
понадобится третье лицо, которое внесёт средства для погашения просрочки, или
вам нужно получить заём от друзей или родственников для этой цели.
Вопрос 2: Если я заключу мировое соглашение по ипотеке, будут ли списаны все мои остальные долги, или я всё равно должен буду их платить?
Ответ: Все остальные долги (кроме ипотеки) не будут списаны в
результате заключения мирового соглашения по ипотеке – они будут удовлетворены
в ходе процедуры реализации вашего остального имущества или реструктуризации
долгов. Мировое соглашение по ипотеке касается только ипотечного кредита и не
влияет на судьбу других долгов.
Однако после завершения процедуры банкротства (если
остального имущества недостаточно для полного погашения всех других долгов)
оставшаяся часть этих долгов будет списана. Например, если у вас есть
задолженность перед пятью банками на сумму 3 миллионов рублей (кроме ипотеки),
и реализация вашего остального имущества (автомобиль, дача, счета) принесёт 1
миллион рублей, то 2 миллиона рублей останется непогашенной и будут списаны
после завершения процедуры. Таким образом, вы сохраняете ипотечное жилье и
список большую часть остальных долгов – это и является основным преимуществом
мирового соглашения по ипотеке.
Вопрос 3: Какой срок я должен указать в мировом соглашении для погашения ипотеки – могу ли я запросить срок, равный оставшемуся сроку первоначального кредита?
Ответ: Закон не устанавливает верхнего предела для срока погашения
ипотеки в мировом соглашении. Теоретически, вы можете предложить кредитору
продолжить погашение на оставшееся время первоначального кредита (например,
если остаток срока 15 лет, вы можете предложить платить 15 лет). Однако закон
устанавливает, что при реструктуризации долгов (если вы выбираете эту
процедуру) максимальный срок может составлять до пяти лет, если кредитор не
согласен на более длительный срок.
На практике большинство ипотечных кредиторов (банков)
согласны на продолжение исполнения первоначального кредитного договора на его
исходных условиях – это означает, что вы можете платить столько же лет, сколько
осталось по договору. Однако в некоторых случаях банк может потребовать
сокращения срока (например, сокращение на несколько лет) в обмен на согласие на
мировое соглашение. Это должно быть согласовано между вами и банком.
Вопрос 4: Если третье лицо погасит ипотеку за счёт собственных средств, будет ли жилье принадлежать мне, или оно станет собственностью этого третьего лица?
Ответ: Жилое помещение по-прежнему будет принадлежать вам
(должнику) и ни в коем случае не станет собственностью третьего лица, которое
внесло деньги. Денежные средства, внесённые третьим лицом, рассматриваются
законом как беспроцентный заём, предоставленный вам. Вы (или ваше имущество
после завершения процедуры банкротства) должны будете вернуть эту сумму
третьему лицу, но это будет денежным возвратом, а не передачей имущества.
Закон предусматривает, что этот заём должен быть возвращен в
течение трёх лет после завершения процедуры банкротства. Сроки возврата,
условия возврата (единовременный платёж или рассрочка), проценты (если они
предусмотрены) должны быть согласованы между вами и третьим лицом в отдельном
договоре или указаны в мировом соглашении по ипотеке.
Вопрос 5: Может ли банк отказать в заключении мирового соглашения по ипотеке, если все условия закона соблюдены?
Ответ: Да, банк имеет право отказать в заключении мирового
соглашения, даже если все условия статьи 213.10-1 соблюдены. Мировое соглашение
– это добровольный договор, и для его заключения требуется согласие обеих
сторон (должника и кредитора). Банк может оценить, что ему выгоднее реализовать
жилье через торги (если жилье находится в элитном районе и, вероятно, будет
продано по хорошей цене), чем полагаться на платежи должника в течение
длительного времени.
Однако на практике банки часто согласны заключить мировое
соглашение, потому что видят, что альтернатива (реализация жилья через торги)
может быть более долгой и менее выгодной (цена на торгах часто бывает ниже
из-за нескольких туров снижения цены). Если банк отказывает, это обычно
происходит в следующих случаях: жилье находится в отличном состоянии и в
элитном районе, вероятно, быстрая продажа по хорошей цене; должник не имеет
никаких доходов и не может доказать возможность платежей; должник уже нарушал
условия кредитного договора до банкротства.
Вопрос 6: Что произойдет с моим жильем, если я умру во время исполнения мирового соглашения по ипотеке?
Ответ: Если вы умрёте во время исполнения мирового соглашения по
ипотеке, ваши наследники получат жилое помещение как часть вашего наследства,
но они также унаследуют обязательство по погашению ипотеки. Мировое соглашение
остаётся в силе, и наследники должны продолжить платить по ипотеке на условиях,
согласованных в соглашении.
Если наследники не желают принимать наследство (в том числе
из-за обременённого ипотекой имущества), они имеют право отказаться от
наследства в установленные законом сроки (обычно шесть месяцев с момента
смерти). В этом случае имущество (включая ипотечное жилье) поступит в состав
наследства, если есть другие наследники, или перейдет в собственность
государства. Кредитор вправе потребовать погашения ипотеки либо от наследников
(если они приняли наследство), либо в порядке реализации имущества, если
наследства нет.
Вопрос 7: Если мировое соглашение было расторгнуто из-за моего нарушения, могу ли я подать на банкротство вновь и попробовать заключить новое соглашение?
Ответ: Да, закон позволяет должнику подать на банкротство вновь и
попробовать заключить новое мировое соглашение, даже если первое было
расторгнуто. Однако это возможно только в определённых обстоятельствах.
Во-первых, должно пройти достаточно времени после расторжения первого
соглашения (обычно суды требуют, чтобы должник продемонстрировал, что произошла
смена обстоятельств, улучшившая его финансовое положение).
Во-вторых, должник должен продемонстрировать суду, что он
исправил те проблемы, которые привели к нарушению первого соглашения. Например,
если причиной было отсутствие дохода, должник должен доказать, что теперь он
имеет стабильный доход. В-третьих, условия нового соглашения должны быть
экономически целесообразны для кредитора – должник не может просто предложить
то же самое соглашение при новых обстоятельствах. Верховный суд указал, что
повторное нарушение в прошлом не является автоматическим препятствием для
заключения нового соглашения, если доказана экономическая целесообразность.
Вопрос 8: Включаются ли в мировое соглашение по ипотеке условия о кредитной истории и кредитных рейтингах, или они регулируются отдельно?
Ответ: Мировое соглашение по ипотеке может включать условия о
кредитной истории, но это не обязательно. Основной предмет соглашения – это
условия погашения ипотечного долга. Вопросы о том, будет ли информация о
банкротстве и нарушениях отправлена в кредитные бюро, регулируются законом и
решением суда, а не мировым соглашением.
На практике информация о банкротстве и мировом соглашении
будет направлена в кредитные бюро автоматически в соответствии с законом.
Кредитная история покажет, что вы прошли процедуру банкротства и заключили
мировое соглашение. После успешного исполнения мирового соглашения в течение
нескольких лет и завершения процедуры банкротства информация о банкротстве
станет менее значимой для кредиторов, и вы сможете получить новые кредиты, хотя
условия могут быть менее выгодными.
Вопрос 9: Какие расходы связаны с заключением и исполнением мирового соглашения по ипотеке?
Ответ: Основные расходы при заключении мирового соглашения по
ипотеке – это судебные издержки (публикация объявления о банкротстве в
"Коммерсанте", составление определений суда) и вознаграждение финансового
управляющего (если он участвует в процедуре). Размер вознаграждения
управляющего может варьироваться, но обычно составляет от 10 до 50 тысяч рублей
для простых дел.
При исполнении мирового соглашения основной расход – это
сами платежи по ипотеке в соответствии с графиком, согласованным в соглашении.
Эти платежи не отличаются от обычных ипотечных платежей (если не было изменений
в ставке или размере платежа). Дополнительные расходы могут быть связаны с
услугами адвоката по подготовке и согласованию мирового соглашения (обычно от
30 до 100 тысяч рублей, в зависимости от сложности дела).
Вопрос 10: Если в мировом соглашении по ипотеке указано, что я должен платить определённую сумму в месяц, но мой доход внезапно снизился, могу ли я внести изменения в соглашение?
Ответ: Технически, изменения в мировое соглашение могут быть внесены только с согласия обеих сторон (вас и банка) и с утверждением суда. Если ваш доход снизился и вы больше не можете платить согласно первоначальному соглашению, вы должны обратиться к банку с предложением о заключении дополнительного соглашения, в котором будут пересмотрены условия (например, снижен размер платежа или продлён срок).
