ФЗ №298 и новые правила сохранения ипотеки (август 2024): полное руководство для заемщиков в банкротстве

Восьмого августа 2024 года произошло событие, которое многие справедливо называют революционным в российском законодательстве о банкротстве. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 298-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон 'О несостоятельности (банкротстве)", который вступил в силу 8 сентября 2024 года. Этот закон кардинально изменил подход к сохранению единственного жилого помещения граждан, находящегося в ипотеке, при прохождении ими процедуры банкротства. Если раньше ипотечное жилье почти автоматически выставлялось на торги для погашения задолженности перед банком, создавая семьи без крыши над головой, то теперь появился легальный механизм его сохранения, защищенный всей мощью государственного законодательства.

Законодатели признали, что жилище – это не просто имущество, подлежащее реализации как любой другой актив. Жилье – это место, где люди рождаются, растят детей, проводят свою жизнь. Особенно это относится к единственному жилому помещению, которое является основой для существования семьи. Введение новых правил показало, что государство стремится балансировать между интересами кредиторов, которые хотят получить свои деньги, и интересами должников, которые нуждаются в крыше над головой. Эта попытка найти "золотую середину" между безжалостной реализацией имущества и полным списанием долга, по сути, является попыткой смягчить социальные последствия финансового краха граждан.

Новый закон вносит принципиальные изменения в несколько ключевых аспектов процедуры банкротства физических лиц. Во-первых, он создает отдельный, специальный порядок заключения мировых соглашений между должником и ипотечным кредитором, не требующий согласия остальных кредиторов. Во-вторых, он предусматривает механизм, при котором третьи лица (например, родственники) могут помочь погасить ипотеку за счет собственных средств без необходимости проходить сложные процедуры судебного разбирательства. В-третьих, он устанавливает специальные гарантии для должника, который добросовестно исполняет условия мирового соглашения. И, наконец, он распространяется не только на новые дела о банкротстве, но и на уже начатые процедуры, если ипотечное жилье еще не было продано.

Основные условия для применения новых правил: кому закон поможет, а кому нет

Новый закон № 298-ФЗ применяется далеко не ко всем случаям банкротства с ипотекой. Законодатель установил четкий набор условий, которые должны быть одновременно соблюдены, чтобы должник мог воспользоваться преимуществами новых правил и попытаться сохранить своё жилье. Понимание этих условий критически важно, потому что невыполнение даже одного из них может означать потерю всех возможностей для сохранения квартиры.

Первое и самое важное условие – это то, что жилое помещение (квартира, дом или иная недвижимость) должна быть единственной для должника. Слово "единственная" здесь имеет очень конкретное значение в правовом смысле. Это не просто единственная квартира, в которой живёт должник. Это означает, что должник не может быть собственником другого жилого помещения, даже если это небольшая комната, полученная в наследство, или доля в квартире родителей. Если у гражданина в собственности есть несколько объектов недвижимости, считающихся жилыми помещениями, то закон позволяет сохранить только то, в котором человек зарегистрирован и постоянно проживает, а остальные будут реализованы. На практике суд требует документального подтверждения единственности жилья – выписки из Единого государственного реестра недвижимости, справки из паспортного стола о регистрации по месту жительства, иногда даже справку из органов социальной защиты, если речь идет о малоимущем гражданине.

Второе условие – это отсутствие просрочек по ипотечному кредиту на момент принятия дела к производству арбитражным судом. Здесь очень важна точка отсчета времени. Просрочка, которая существовала до подачи заявления о банкротстве, может быть погашена в течение трёх месяцев по плану платежей, согласованному с банком, и это не будет считаться нарушением условия. Однако если на момент, когда суд выносит определение о признании заявления обоснованным и открытии процедуры, уже накоплена задолженность по ипотеке, это будет являться препятствием для сохранения жилья. Должник обязан быть в курсе своих платежей, и любая просрочка будет использована банком как аргумент против заключения мирового соглашения. 

Третье условие касается долгов первой и второй очереди. Закон требует, что у должника не должно быть задолженности по алиментам, компенсации вреда здоровью или жизни, или иных обязательств, возникших в результате смерти другого лица. Это очень суровое условие, потому что оно отражает приоритеты законодателя: семья, которая уже не получает средства на содержание ребенка (алименты) или не получает компенсацию за ущерб здоровью, не должна получать преимущество сохранения жилья. Однако есть небольшое облегчение: если такие долги есть, но их размер не превышает 10 процентов от рыночной стоимости ипотечного жилья, третье лицо может внести эту сумму на специальный счет суда (депозит), и тогда условие будет считаться соблюденным.

Четвёртое условие – это наличие возможности погасить задолженность по ипотеке. Это может быть сделано тремя способами: самим должником за счет доходов, которые не подлежат взысканию по закону (например, базовая часть пенсии), третьим лицом за счет его собственных средств, или комбинированным способом. Главное – должно быть реальное, документально подтвержденное основание для выплаты. Если должник безработный и не имеет никаких источников дохода, а третьи лица отказываются помогать, этот механизм не сработает.

На практике эти условия означают, что закон № 298-ФЗ применяется к ограниченному кругу граждан: тем, кто купил единственную квартиру в ипотеку, вовремя платил, и только потом попал в финансовый кризис из-за потери работы, болезни или иных обстоятельств. Это не поможет тому, кто скрывал доходы, имеет несколько квартир, или имеет задолженность по алиментам. Однако для тех, кто подходит под эти условия, закон становится настоящим спасением.

Мировое соглашение по ипотеке: ключевой механизм сохранения жилья

Мировое соглашение между должником и кредитором – это центральный инструмент, на котором построена вся система защиты ипотечного жилья, предусмотренная законом № 298-ФЗ. Мировое соглашение – это договор, в котором должник и кредитор добровольно согласуют новые условия погашения задолженности, отступая от первоначальных условий кредитного договора, но сохраняя суть обязательства. Важно понять, что мировое соглашение – это не прощение долга и не его списание. Это перестройка условий выплаты таким образом, чтобы они стали посильными для должника и привлекательными для кредитора.

Когда и как можно заключить мировое соглашение? Согласно закону № 298-ФЗ, мировое соглашение может быть заключено на любой стадии рассмотрения дела о банкротстве арбитражным судом, но не ранее чем через два месяца с даты опубликования сообщения о признании заявления обоснованным. Эти два месяца – это минимальный срок, необходимый для того, чтобы все кредиторы имели возможность заявить о своих требованиях в реестр, и суд смог получить полную картину всех обязательств должника. Таким образом, на практике мировое соглашение может быть предложено банку на третий месяц от открытия процедуры.

Процедура заключения мирового соглашения по новому закону существенно упрощена по сравнению с общим порядком заключения мировых соглашений при банкротстве. В обычном случае мировое соглашение требует согласия большинства кредиторов, утверждение собранием кредиторов и утверждение судом. Но при заключении мирового соглашения по ипотеке единственного жилья согласие других кредиторов вообще не требуется! Решение о заключении такого соглашения принимает только сам должник, а также необходимо согласие ипотечного кредитора. Никто другой – ни финансовый управляющий, ни другие банки, ни государство – не может воспрепятствовать этому соглашению. Это огромное упрощение, которое делает практически возможным сохранение жилья, если банк согласен.

Какие условия должны содержать мировое соглашение? Закон устанавливает, что должны быть соблюдены определенные требования. Прежде всего, в соглашении должны быть четко указаны условия, при которых требования кредитора будут удовлетворены. Это может быть продолжение выплат по ипотеке на первоначальных условиях, если должник докажет, что может платить, или изменение условий – например, снижение ежемесячного платежа путем увеличения срока кредитования, или временное уменьшение платежа в период финансовых трудностей.

На практике мировые соглашения часто предусматривают, что должник будет выплачивать ипотеку по исходным условиям, но банк может согласиться на то, что иные долги будут удовлетворены в порядке общей процедуры банкротства (то есть списаны полностью или частично). В других случаях соглашение может предусматривать, что ежемесячный платеж по ипотеке будет уменьшен на время, пока идет процедура банкротства, а после её завершения вернется к норме. Банки обычно идут на такие условия, потому что видят, что альтернатива – реализация жилья через торги, которая может быть долгой и неприбыльной – менее выгодна.

Все требования кредитора, обеспеченные ипотекой, исключаются из реестра требований кредиторов, как только мировое соглашение заключено и утверждено судом. Это означает, что банк больше не будет участвовать в распределении других активов должника, полученных при реализации имущества – все остальное имущество будет распределено между другими кредиторами. Ипотечное жилье и земельный участок, на котором оно находится, исключаются из конкурсной массы (то есть из имущества, подлежащего реализации). Это очень важно, потому что это означает, что квартира не будет выставлена на торги, не будет описана приставами, и семья сохранит свой дом.

Что происходит, если должник нарушит условия мирового соглашения? Закон предусматривает серьезные последствия для нарушителя. Если процедура банкротства еще не завершена, банк может обратиться в суд с ходатайством о восстановлении своих требований в реестре требований кредиторов. После этого банк может участвовать в распределении иного имущества должника и может потребовать реализации ипотечного жилья в порядке, предусмотренном законом о банкротстве. Если же процедура уже завершена, кредитор вправе обратить взыскание на ипотечное жилье в общем порядке, предусмотренном законом об ипотеке, то есть в порядке исполнительного производства. Таким образом, должник должен относиться к мировому соглашению очень серьезно – это не просто пожелание, а юридически обязательный документ, нарушение которого ведет к потере жилья.

Погашение ипотеки третьим лицом: когда на помощь приходят родственники и знакомые

Новый закон № 298-ФЗ предусматривает инновационный механизм, который позволяет третьим лицам (родственникам, друзьям, благодетелям) помочь должнику погасить задолженность по ипотеке за счет своих собственных средств. Это механизм признан как одного из способов сохранения единственного жилья при банкротстве, и он открыл новые перспективы для тех, кто не может сам платить, но имеет людей, готовых помочь.

Кто может быть третьим лицом? Закон не ограничивает круг таких лиц. Это может быть супруг или супруга должника, родитель, взрослый ребенок, брат или сестра, тесть или теща, дальний родственник, сосед, друг, работодатель, благотворительная организация – буквально любое физическое или юридическое лицо. Единственное условие – это лицо должно быть готово внести денежные средства для погашения задолженности по ипотеке за счет своих собственных средств, а не заимствованных, и должно получить одобрение суда на участие в этом процессе.

На практике в подавляющем большинстве случаев третьим лицом выступают близкие родственники должника. Родители, пенсионеры, которые накопили средства и видят, что их сын или дочь теряет жилье, готовы помочь. Взрослые дети, которые имеют собственный доход и не хотят видеть, как их родители теряют дом, готовы взять на себя эту ответственность. Супруги, которые не являются заемщиками по ипотечному кредиту, но живут в квартире, также часто выступают в этой роли. Важно отметить, что третьему лицу не требуется быть собственником или жильцом квартиры – оно может просто быть заинтересованным в её сохранении.

Какой объем помощи может оказать третье лицо? Закон предусматривает две основные схемы. Первая – это полное погашение задолженности по ипотеке. Третье лицо вносит всю сумму остатка основного долга, и ипотека полностью погашается. После этого банк исключается из реестра требований кредиторов, а квартира выводится из конкурсной массы. Вторая схема – это частичная помощь, когда третье лицо не может или не хочет платить всю сумму, но готово внести деньги на депозит суда для погашения долгов первой и второй очереди (алименты, компенсация вреда), а должник сам продолжает платить ипотеку или заключает мировое соглашение с банком.

Есть ограничение на размер помощи третьего лица, если этот третий помощник решит вносить деньги на депозит суда (для покрытия долгов первой и второй очереди). Максимальный размер – это не более 10 процентов от рыночной стоимости ипотечного жилья, определенной на основании отчета независимого оценщика. Например, если квартира оценена в 3 миллиона рублей, третье лицо может внести не более 300 тысяч рублей. Это разумное ограничение, которое защищает третьи лица от чрезмерной ответственности и предотвращает злоупотребления.

Очень важный момент – правовая природа этого платежа. Денежные средства, внесенные третьим лицом, рассматриваются законом как беспроцентный заём, предоставленный должнику. Это означает, что третье лицо, внёсшее деньги, может потребовать их возврата, но только через 3 года после завершения процедуры банкротства. Это очень благоприятное условие для третьих лиц, потому что они получают гарантию возврата вложенных средств, хотя и с отсрочкой. Суд утверждает сумму и сроки возврата этого займа, и должник обязан его исполнять.

Как практически осуществляется помощь третьего лица? Третье лицо направляет в суд заявление о намерении внести деньги для погашения ипотечного кредита. Это заявление должно содержать точное указание суммы, документы, подтверждающие наличие у третьего лица необходимых денежных средств (выписки со счета, справки о доходе, иные документы). Суд рассматривает это заявление, убеждается в том, что средства действительно есть, и выносит определение об одобрении участия третьего лица. После этого третье лицо вносит денежные средства на специальный счет, который открывается в банке по распоряжению финансового управляющего или суда. Денежные средства распределяются в соответствии с законом об очередности: сначала погашаются долги первой и второй очереди, затем требование ипотечного кредитора.

После внесения третьим лицом денежных средств и погашения ипотечного кредита в полном объеме ипотека прекращается в установленном законом порядке. Банк подает заявление в регистр о снятии залога, и квартира становится полностью свободной от обременения. Это очень важный момент – с этого момента квартира больше не может быть реализована за ипотечный долг, потому что долг погашен.

Депозит суда и пополнение конкурсной массы: финансовые механизмы защиты жилья

Одним из ключевых новшеств закона № 298-ФЗ является механизм депозита суда и пополнения конкурсной массы денежными средствами третьих лиц. Этот механизм необходим для случаев, когда ипотечное жилье является единственным активом должника, который может быть реализован, но при этом имеются неоплаченные долги первой и второй очереди (например, алименты или компенсация за причинённый вред), которые должны быть удовлетворены в приоритетном порядке.

Как это работает на практике? Предположим, что должник имеет следующую ситуацию: он должен 100 тысяч рублей по алиментам (долг первой очереди) и имеет ипотечное жилье стоимостью 5 миллионов рублей с остатком задолженности перед банком в 4 миллиона рублей. Если положение закона о необходимости погашения долгов первой очереди перед реализацией ипотечного жилья применяется строго, получается, что жилье должно быть продано, алименты должны быть погашены, и только потом банк получит остаток. Однако это лишает должника и его семью жилища.

Новый закон предусматривает выход: третье лицо может внести на депозит суда сумму в размере не более 10 процентов от стоимости ипотечного жилья (в нашем примере – не более 500 тысяч рублей). Эта сумма идёт на погашение долгов первой и второй очереди. После погашения этих долгов появляется возможность заключить мировое соглашение с банком или полностью погасить его требование, и жилье может быть сохранено. Денежные средства, внесённые на депозит, впоследствии возвращаются третьему лицу – они становятся беспроцентным займом, который должник должен вернуть в течение трёх лет после завершения процедуры банкротства.

Важное замечание: не все долги первой и второй очереди могут быть погашены таким образом. Алименты и компенсация за вред здоровью могут быть погашены из средств третьего лица. Однако есть исключения: если задолженность по алиментам очень велика (например, несколько лет задолженности), третье лицо может быть не в состоянии её покрыть, потому что размер не может быть больше 10 процентов от стоимости жилья.

Как определяется стоимость ипотечного жилья для целей расчета 10 процентов? Закон требует, чтобы стоимость определялась независимым оценщиком на основании рыночной стоимости. Суд назначает оценщика, утверждённого Министерством экономического развития, и этот оценщик проводит осмотр и оценку. На основании отчёта оценщика суд устанавливает стоимость для целей закона о банкротстве. Это весьма объективный процесс, который защищает от манипуляций со стороны третьих лиц или должника, которые могли бы занижать стоимость жилья для того, чтобы 10 процентов были больше.

Сроки и этапы процедуры: от подачи заявления до сохранения жилья

Полное понимание сроков и этапов процедуры банкротства с применением новых правил сохранения ипотеки крайне важно для должника, потому что каждый упущенный срок, каждое невовремя совершённое действие может стоить ему жилья. Закон устанавливает чёткую последовательность событий и сроки, в которые эти события должны произойти.

Этап первый: подача заявления о признании гражданина банкротом. Должник подаёт в арбитражный суд по месту жительства заявление о признании его банкротом, в котором указывает все сведения о себе, о кредиторах, о размерах задолженности, о наличии ипотечного жилья. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие наличие задолженности, справки о доходах, выписки из реестра прав на имущество, кредитный договор по ипотеке, и иные документы. Суд проверяет полноту документов и выносит определение о принятии заявления к производству. Если документов недостаточно, суд предоставляет должнику несколько дней для дополнения.

Этап второй: опубликование сообщения о признании заявления обоснованным. После того как суд пришел к выводу, что заявление соответствует всем требованиям закона и должник действительно неплатёжеспособен, суд выносит определение о признании заявления обоснованным и о введении реструктуризации долгов гражданина (или иной процедуры). Это определение публикуется в официальной газете "Коммерсант" в разделе объявлений о банкротстве. С даты этой публикации начинает считаться время для предъявления кредиторами своих требований (два месяца) и время, отсчёт которого определяет, когда может быть заключено мировое соглашение по ипотеке (также два месяца).

Этап третий: предъявление требований кредиторами и составление реестра. В течение двух месяцев с даты опубликования все кредиторы должны заявить о своих требованиях. Ипотечный банк должен подать документы, подтверждающие его требование и наличие залогового права на жилье. Финансовый управляющий проверяет поступившие требования и составляет реестр требований кредиторов. Этот реестр является основным документом, на основании которого будут распределяться средства или имущество должника.

Этап четвёртый: не ранее чем через два месяца – заключение мирового соглашения по ипотеке или внесение третьим лицом денежных средств. По истечении двухмесячного срока (то есть не ранее, чем через два месяца после публикации сообщения о признании заявления обоснованным) должник и банк могут приступить к переговорам о заключении мирового соглашения. В этот же период третьи лица могут подать заявления о внесении денежных средств. Важно отметить, что закон не устанавливает верхнего предельного срока для этих действий – они могут быть произведены в течение всей процедуры банкротства, вплоть до её завершения.

Этап пятый: утверждение мирового соглашения судом. После достижения соглашения между должником и банком мировое соглашение подается в суд на утверждение. Суд проверяет соглашение на предмет его соответствия закону, наличия необходимых условий (что жилье единственное, что нет просрочек, что есть возможность погашения долга), и выносит определение об утверждении соглашения. С момента утверждения соглашение становится обязательным для обеих сторон и имеет силу, как если бы оно было судебным решением.

Этап шестой: исполнение мирового соглашения и завершение процедуры банкротства. После утверждения соглашения должник (или третье лицо) начинает вносить платежи в соответствии с согласованным графиком. Финансовый управляющий следит за исполнением соглашения. Другие долги должника в это время удовлетворяются в порядке реализации имущества или реструктуризации, если имущество есть. После завершения всех процедур и исполнения мирового соглашения суд выносит решение о прекращении дела, и должник считается имеющим ипотечное жилье в собственности, но находящимся в процессе погашения ипотечного кредита согласно согласованному плану.

Сроки выполнения отдельных этапов очень чётко установлены законом: два месяца на предъявление требований, не ранее двух месяцев на заключение мирового соглашения, три месяца на погашение просрочек по ипотеке (если они есть), три года на возврат займа, внесённого третьим лицом. Эти сроки не могут быть изменены по желанию сторон – они установлены в императивном порядке и должны соблюдаться строго.

Типичные ошибки и рисковые ситуации: чего избежать, чтобы не потерять квартиру

Хотя новый закон № 298-ФЗ предоставляет беспрецедентные возможности для сохранения ипотечного жилья, практика показывает, что даже при наличии этого закона есть множество ошибок, которые должники совершают и которые приводят к потере жилья. Понимание этих ошибок и способов их избежания критически важно для успеха процедуры.

Ошибка первая: попытка скрыть источник доходов или имущества. Многие должники, опасаясь, что раскрытие источников доходов приведет к взысканию на эти доходы, стараются скрыть наличие денежных средств, счетов в банках, недвижимости. Однако суд обязателен проверять полноту и достоверность сведений о финансовом состоянии должника. Если суд обнаружит, что должник скрыл источники дохода, это может привести к признанию процедуры банкротства недействительной, отказу в утверждении мирового соглашения, или даже к возбуждению дела о мошенничестве. Единственный правильный путь – полное и честное раскрытие всех сведений о доходах и имуществе.

Ошибка вторая: допущение просрочек по ипотеке или иным обязательствам первой очереди. Как только должник попадает в процедуру банкротства, он часто перестаёт платить по ипотеке, думая, что банк всё равно получит приоритет. Однако закон требует отсутствия просрочек на момент открытия процедуры. Если просрочка допущена, но она небольшая, её можно погасить в течение трёх месяцев по согласованию с банком. Но если просрочка значительна, это может стать препятствием для заключения мирового соглашения и сохранения жилья.

Ошибка третья: заключение мирового соглашения без участия опытного адвоката. Банки часто навязывают должникам кабальные условия мирового соглашения, которые являются еще более тяжелыми, чем первоначальный кредитный договор. Например, банк может попросить погасить всю задолженность в течение одного года, хотя должник явно не в состоянии это сделать. Опытный адвокат может помочь должнику понять, какие условия являются приемлемыми, как переговариваться с банком, какие аргументы приводить. Без такой помощи должник часто подписывает соглашение, которое он не может исполнить, и потом теряет жилье.

Ошибка четвёртая: привлечение третьего лица без чёткой договорённости о возврате займа. Когда родственник внесёт деньги для погашения алиментов или на депозит суда, это становится беспроцентным займом на три года. Многие должники не понимают этого и думают, что это подарок. Результат – семейный конфликт, когда через три года родственник требует деньги, а должник их отдать не может. Перед тем как привлекать третьего лица, необходимо составить письменную договорённость о том, что это заём, и на каких условиях он будет возвращен.

Ошибка пятая: игнорирование писем от суда, банка и финансового управляющего. Многие должники просто перестают читать письма, приходящие от суда, боясь плохих новостей. Однако в этих письмах часто содержатся важные сроки, требования к предъявлению документов, уведомления о собраниях кредиторов. Пропуск этих писем может означать пропуск критических сроков и потерю прав на сохранение жилья.

Ошибка шестая: неправильное оформление документов. При заключении мирового соглашения, при внесении третьим лицом денежных средств, при предъявлении требований – везде требуется правильное оформление документов. Если документы оформлены неправильно (например, не указана сумма, не подписаны обе стороны, не указан номер дела о банкротстве), они могут быть отклонены судом как не соответствующие требованиям закона. Это приводит к задержкам и может сделать невозможным сохранение жилья в установленные сроки.

Ошибка седьмая: нарушение условий мирового соглашения после его утверждения. Самая трагичная ошибка – это когда должник, спасивший своё жилье благодаря мировому соглашению, потом нарушает условия этого соглашения. Например, не платит ежемесячный платёж, или платит неполно. Это дает банку право восстановить свои требования в реестре или обратить взыскание на жилье. Чтобы избежать этого, должник должен считать платежи по мировому соглашению наиболее приоритетными и платить их в первую очередь, даже если это означает, что он не сможет платить по другим счетам.

Часто задаваемые вопросы (FAQ) по ФЗ №298 и сохранению ипотеки при банкротстве

Вопрос 1: Может ли третье лицо погасить только часть ипотечного долга, чтобы лучше помочь должнику?

Ответ: Третье лицо может внести денежные средства на депозит суда в размере не более 10 процентов от рыночной стоимости ипотечного жилья, и эти деньги направляются на погашение долгов первой и второй очереди (алименты, компенсация вреда), что позволяет создать условия для сохранения жилья. Однако полное погашение ипотечного долга третьим лицом возможно в полном объеме – закон не устанавливает верхнего предела. Таким образом, третье лицо может как внести небольшую сумму на депозит (максимум 10%), так и полностью погасить весь остаток ипотеки.

Если третье лицо решит погасить только часть ипотечного долга (но не в целях погашения долгов первой-второй очереди, а просто как помощь), то остаток долга по-прежнему остаётся на должнике, и должник должен будет заключить мировое соглашение с банком или продолжить платить по первоначальному графику. Однако такая схема используется редко, потому что она не решает основную проблему – должник всё равно должен платить.

Вопрос 2: Что произойдет с ипотечным жильём, если должник умрет во время процедуры банкротства?

Ответ: Если должник умирает во время процедуры банкротства, его наследники имеют право продолжить процедуру или присоединиться к ней. Они могут попытаться заключить мировое соглашение с банком на тех же условиях, что и должник был. Однако правовая ситуация становится более сложной, потому что наследники должны оформить своё право на наследство, и они становятся ответственны за все долги наследодателя. Если наследники не желают принимать наследство (что часто бывает, когда долги превышают стоимость имущества), они могут отказаться от наследства в установленные законом сроки, и имущество умершего будет распределено согласно закону о банкротстве.

Ипотечное жилье в любом случае остаётся в составе наследства и подлежит распределению между кредиторами в соответствии с законом о банкротстве. Если наследники заинтересованы в сохранении жилья, они могут попытаться заключить мировое соглашение с банком, используя те же механизмы, что и должник при жизни. Это весьма актуально для пожилых должников, которые рассчитывают, что их дети смогут продолжить процедуру после их смерти.

Вопрос 3: Может ли банк отказать в заключении мирового соглашения, если все условия закона соблюдены?

Ответ: Да, банк имеет полное право отказать в заключении мирового соглашения, даже если все условия закона соблюдены. Закон говорит только о том, что мировое соглашение может быть заключено, но не обязывает банк его заключать. Мировое соглашение – это добровольный договор, и для его заключения нужно согласие обеих сторон: как должника, так и кредитора.

На практике банки соглашаются заключить мировое соглашение, если видят, что это выгоднее, чем реализация жилья через торги. Если жилье находится в приличном состоянии, стоит дорого, и должник демонстрирует готовность платить (например, у него есть стабильный доход), банк часто согласуется. Но если жилье неликвидное (находится в отдалённом районе, требует большого ремонта), или если должник не внушает доверия, банк может отказать. В этом случае процедура переходит к реализации имущества, и жилье выставляется на торги.

Вопрос 4: Будет ли информация о банкротстве удалена из реестра, если должник успешно исполнит мировое соглашение по ипотеке?

Ответ: Информация о проведённой процедуре банкротства останется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) навсегда, даже если должник успешно исполнил мировое соглашение. Однако статус "банкрот" будет снят, и вместо этого в реестре будет отражено, что производство по делу о банкротстве прекращено. Банки и кредиторы будут видеть эту информацию, но смогут также видеть, что должник добросовестно исполнил условия мирового соглашения и рассчитался с долгом.

На практике это означает, что хотя информация о банкротстве останется в реестре, новые кредиторы будут видеть, что должник прошёл через процедуру, успешно её завершил и платит по своим обязательствам. Это может положительно сказаться на возможности получения новых кредитов в будущем. Кредиторы часто проверяют реестр, и если видят, что должник добросовестно исполнил предыдущее мировое соглашение, они могут быть более склонны к сотрудничеству.

Вопрос 5: Может ли супруг или супруга должника, который не является заёмщиком по ипотеке, заключить мировое соглашение вместо должника?

Ответ: Нет, мировое соглашение должно быть заключено самим должником (тем, чьё имя указано в ипотечном договоре и в определении о признании его банкротом), или его уполномоченным представителем на основании доверенности. Супруг, если он не является стороной кредитного договора, не может заключить мировое соглашение от имени должника без специальной доверенности.

Однако супруг может выступать третьим лицом и вносить денежные средства на депозит суда или погашать ипотеку за счёт своих собственных средств. Кроме того, супруг может быть полномочным представителем должника, если должник выдаст ему нотариально удостоверенную доверенность, содержащую полномочия на ведение переговоров и заключение мирового соглашения. Поэтому если должник физически неспособен участвовать в процессе (например, из-за болезни), он должен заранее подготовить доверенность для своего супруга или иного доверенного лица.

Вопрос 6: Что произойдет с ипотечным жильём, если государство признает его социально значимым (например, жилье инвалида, ребенка-инвалида)?

Ответ: Закон № 298-ФЗ устанавливает, что основной критерий – это единственность жилья и возможность его сохранения путём заключения мирового соглашения или внесения третьим лицом денежных средств. Социальный статус должника (инвалидность, наличие детей-инвалидов) может быть учтён судом как дополнительный фактор при утверждении мирового соглашения.

В исключительных случаях, когда жилье принадлежит инвалиду и оборудовано специально для его нужд, органы социальной защиты могут обратиться в суд с ходатайством о сохранении жилья и его исключении из конкурсной массы, даже если не удается заключить мировое соглашение с банком. Суд может удовлетворить такое ходатайство, если будет доказано, что жилье необходимо инвалиду для обеспечения его жизнедеятельности. Однако это исключение применяется редко и требует документального подтверждения инвалидности и необходимости жилья.

Вопрос 7: Может ли суд отклонить мировое соглашение, если оно не соответствует интересам других кредиторов?

Ответ: Да, суд может отклонить мировое соглашение, если будет установлено, что оно нарушает закон, содержит недобросовестные условия, или если третьи лица не участвовали в процедуре законным образом. Однако закон прямо указывает, что при заключении мирового соглашения по ипотеке единственного жилья согласие других кредиторов не требуется. Суд не может отклонить соглашение только потому, что оно не выгодно другим кредиторам.

Суд будет проверять, что жилье действительно единственное, что нет просрочек на момент открытия процедуры, что у должника или третьего лица есть возможность погашения долга. Если все эти условия соблюдены, суд в большинстве случаев утвердит соглашение. Отклонение соглашения судом происходит редко, в основном в случаях, когда выявляются факты мошенничества или очевидные нарушения закона.

Вопрос 8: Может ли должник после завершения банкротства и исполнения мирового соглашения снова подать на банкротство?

Ответ: Если должник успешно исполнил мировое соглашение и завершил процедуру банкротства, он является свободным человеком, не имеющим статуса "банкрот". Если в дальнейшем у него вновь появляются долги (например, он снова взял кредит и не может его платить), он может подать на банкротство снова. Однако закон устанавливает определённые ограничения на повторное банкротство.

Если повторное банкротство наступает в течение пяти лет после первого, должник не имеет права на реструктуризацию и может пройти только процедуру реализации имущества, что является более суровым способом. Кроме того, суд будет очень внимательно рассматривать такое заявление и убедится, что должник не злоупотребляет процедурой. Поэтому после первого банкротства, которое удалось преодолеть, должник должен быть очень осторожен с новыми кредитами.

Вопрос 9: Какие документы нужно подготовить, чтобы доказать, что жилье является единственным для должника?

Ответ: Для доказательства того, что жилье является единственным для должника, необходимо предоставить следующие документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой указаны все объекты недвижимости, находящиеся в собственности должника или членов его семьи; справку из паспортного стола или МВД о регистрации по месту жительства должника; справку о составе семьи, проживающей в жилье; если есть судебные решения о разделе имущества при разводе, копии этих решений.

Суд внимательно проверит все эти документы и убедится, что должник действительно не имеет другого жилья. Если будет выявлено, что у должника есть ещё одно жилое помещение (даже маленькая комната, полученная в наследство, или доля в квартире), это может стать препятствием для применения новых правил сохранения ипотеки. Поэтому необходимо собрать полный пакет документов, доказывающих единственность жилья.

Вопрос 10: Если мировое соглашение предусматривает изменение процентной ставки по ипотеке, может ли банк потребовать увеличения ставки выше первоначальной?

Ответ: Закон устанавливает, что мировое соглашение не должно ухудшать положение должника по сравнению с первоначальным кредитным договором. Процентная ставка и срок погашения кредита остаются такими же, как и до процедуры банкротства. Банк не может использовать ситуацию банкротства должника для повышения процентной ставки или сокращения срока кредитования.

Однако банк может предложить должнику более мягкие условия – например, временное снижение процентной ставки на период нестабильности или увеличение срока кредитования. Такие предложения – это добровольные действия банка, направленные на сохранение отношений с должником, который демонстрирует готовность платить. Если банк предлагает ухудшение условий (повышение ставки, сокращение срока), должник может это отклонить и требовать судебного рассмотрения справедливости условий соглашения.