Условие 1: Единственность жилого помещения – первый и наиболее принципиальный критерий
Первое и самое основополагающее условие для сохранения
ипотечного жилья при банкротстве – это то, что жилое помещение должно быть
единственным пригодным для постоянного проживания для должника и членов его семьи.
Это условие исходит из конституционного права на жилище и выражает намерение
законодателя защитить семьи от остаться без крова над головой в результате
процедуры банкротства. Однако понятие "единственное жилье" имеет
очень конкретное правовое определение, которое часто неправильно понимается
должниками, полагающими, что наличие любого другого имущества не будет
препятствовать сохранению основной квартиры.
При определении того, является ли жилье единственным, суд
проверяет следующее: во-первых, суд запрашивает информацию из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН) и выясняет, какое
недвижимое имущество зарегистрировано на имя должника, его супруга (если они в
браке) и какие доли в имуществе принадлежат должнику или его близким. Если
окажется, что должник владеет даже маленькой комнатой, долей в квартире
родителей, или имеет права на наследство недвижимого имущества, это может быть
препятствием для применения механизма сохранения ипотечного жилья. Суд будет
рассматривать каждый случай отдельно, проверяя, может ли человек реально
проживать в этом другом имущество или оно недоступно ему по какой-то причине.
Во-вторых, суд анализирует, где именно должник и его семья
фактически проживают. Это основывается на выписке из паспортного стола о
регистрации по месту жительства, на анализе счётов за коммунальные услуги
(электричество, газ, водоснабжение, отопление), на информации о месте работы
должника и места учёбы его детей. Если ипотечная квартира находится в одном
городе, а должник живёт в другом, суд может прийти к выводу, что это не его
"единственное жилье" для проживания, а инвестиция или сдаваемое в
аренду имущество. В этом случае жилье не будет защищено и будет включено в конкурсную массу.
В-третьих, "единственность" подразумевает, что нет
другого жилого помещения, в котором должник мог бы проживать. Например, если
должник в браке и супруг владеет отдельной квартирой, это может быть
использовано как аргумент против сохранения ипотечной квартиры, хотя суд будет
учитывать, живут ли они вместе. Если у должника есть дача, которая используется
только летом и не имеет отопления, она не будет считаться полноценным жилищем
для постоянного проживания. Однако если дача оборудована всеми необходимыми
коммуникациями и используется для круглогодичного проживания, она может быть
признана вторым жильём.
Практическое значение этого условия трудно переоценить. Суды
очень строго подходят к проверке единственности жилья, потому что понимают, что
это условие – это граница между сохранением человеком крова и его потерей.
Поэтому должник должен быть готов к тому, что финансовый управляющий будет
тщательно расследовать все аспекты его жилищного статуса, и быть готовым
предоставить полную и честную информацию.
Условие 2: Отсутствие просрочек по ипотечному кредиту на момент открытия процедуры
Второе ключевое условие – это отсутствие просрочек по
ипотечному кредиту на момент, когда арбитражный суд вынесет определение о
признании заявления о банкротстве обоснованным и откроет процедуру банкротства.
Это условие существует не случайно – оно отражает намерение законодателя
защищать добросовестных должников, которые платили по ипотеке, но попали в
финансовый кризис по иным причинам (потеря работы, болезнь, снижение доходов),
а не тех, кто уже был в конфликте с ипотечным банком и не платил платежи.
Что означает "отсутствие просрочек"? Закон
требует, чтобы на момент открытия процедуры банкротства (то есть на дату, когда
судом выносится определение о признании заявления обоснованным) не было
задолженности по ипотечным платежам, которые уже наступили. Однако закон
предусматривает некоторое облегчение: если есть небольшая просрочка
(задолженность за несколько месяцев), должник может погасить её в течение трёх
месяцев в соответствии с условиями, которые будут включены в мировое
соглашение. Это означает, что небольшая просрочка – не полное препятствие, но
требует дополнительных условий в мировом соглашении.
Важный момент: статус просрочки определяется не по дате
подачи заявления о банкротстве, а по дате, когда суд признаёт заявление
обоснованным и выносит определение об открытии процедуры. Это может быть
несколько недель или даже месяцев после подачи заявления. Поэтому должник
должен продолжать платить по ипотеке до тех пор, пока процедура не будет
открыта. Прекращение платежей раньше времени может привести к появлению
просрочки, что будет препятствовать сохранению жилья.
На практике это условие часто становится "узким
местом" в попытке сохранить ипотечное жилье. Если должник потерял работу и
не может платить по ипотеке, он попадает в просрочку, которая затем
препятствует сохранению жилья. Поэтому очень важно, если должник предвидит
финансовые трудности, как можно скорее подать заявление о банкротстве и
попытаться договориться с банком о сохранении жилья, пока не накопилась значительная
просрочка. Некоторые банки идут навстречу и принимают платежи по специальному
графику в период до открытия процедуры банкротства.
Условие 3: Отсутствие или минимальный размер задолженности перед кредиторами первой и второй очереди
Третье условие касается задолженности перед кредиторами
первой и второй очереди. Закон устанавливает, что для применения механизма
сохранения ипотечного жилья должник не должен иметь задолженности по
требованиям первой очереди (требования о компенсации вреда, причинённого здоровью
или жизни; требования об алиментах; требования, возникшие в результате смерти
другого человека). Аналогично, не должно быть задолженности по требованиям
второй очереди (задолженность по заработной плате работникам, взносы на
социальное страхование).
Однако закон предусматривает важное облегчение: если
задолженность по требованиям первой и второй очереди существует, она может быть
допущена, если её размер не превышает 10 процентов от рыночной стоимости
ипотечного жилья, определённой независимым оценщиком. Это означает, что если
квартира оценена в 5 миллионов рублей, задолженность по алиментам в размере до
500 тысяч рублей не будет препятствовать сохранению жилья.
Почему закон установил это условие? Причина коренится в
систематике требований кредиторов. Требования первой и второй очереди имеют
приоритет перед требованиями ипотечного кредитора – то есть если будет
реализовано имущество, требования первой очереди должны быть удовлетворены в
первую очередь. Если у должника есть значительная задолженность по алиментам,
ипотечный банк может потребовать реализации квартиры, чтобы этот долг был
погашен, потому что в противном случае долг по алиментам останется
неудовлетворённым. Поэтому закон требует, чтобы эти долги либо отсутствовали,
либо были минимальными.
На практике условие о задолженности по алиментам часто
становится препятствием для сохранения ипотечного жилья. Многие должники,
оказавшись в финансовом кризисе, сначала перестают платить по ипотеке (которая
является залоговым требованием и приводит к долгим судебным разбирательствам), а
потом уже и алименты (что приводит к гораздо более быстрым судебным процедурам
и штрафам). Если накопится задолженность по алиментам, превышающая 10 процентов
от стоимости жилья, механизм сохранения ипотеки не будет доступен. В этом
случае третье лицо (обычно родственник должника) может помочь, внеся денежные
средства на депозит суда для погашения долгов по алиментам до размера, который
не будет препятствовать применению механизма.
Условие 4: Наличие реального источника дохода для исполнения платежей по ипотеке
Четвёртое ключевое условие – это то, что должник или третье
лицо, оказывающее ему помощь, должны иметь реальный, документально
подтверждённый источник дохода, достаточный для исполнения обязательств по
ипотеке. Это условие отражает экономическую целесообразность: банк не
согласится на мировое соглашение, если он видит, что должник не в состоянии
платить, потому что в этом случае соглашение просто не будет исполнено, и банк
потеряет возможность немедленно реализовать жилье.
Какие источники дохода признаются судом как достаточные?
Закон и судебная практика признают следующие источники: заработная плата (если
должник работает на постоянной основе); пенсия (любого вида – по старости, по
инвалидности, по потере кормильца); государственные пособия (пособие по
безработице, пособие на детей, пособие малоимущей семье); доходы от сдачи
имущества в аренду; авторские отчисления, лицензионные платежи; доходы от
профессиональной деятельности (если должник – ИП или самозанятый).
Очень важный момент: суд требует документального
подтверждения дохода. Это не могут быть просто обещания или ожидания того, что
доход появится в будущем. Должник должен предоставить справку о доходах за
последние несколько месяцев или лет, подтверждающую наличие стабильного
источника финансирования. Если должник временно находится без работы, но имеет
предложение о работе (подтверждённое письмом от работодателя), суд может
рассмотреть это, но это менее надёжный источник дохода, чем текущая работа.
Расчёт достаточности дохода происходит следующим образом:
суд сравнивает размер ежемесячного платежа по ипотеке с величиной постоянного
месячного дохода должника (или третьего лица). Если доход превышает ипотечный
платёж с разумным запасом (обычно судьи требуют, чтобы доход был как минимум в
1.5-2 раза больше платежа), суд может прийти к выводу, что должник способен
исполнять обязательства. Если же должник получает ровно столько, сколько нужно
на ипотеку, без расходов на питание, коммунальные услуги, детей, это будет
рассматриваться как неудовлетворительная ситуация.
Третьи лица, которые оказывают помощь должнику (обычно
родственники), должны также доказать наличие собственного стабильного источника
дохода. Если мать должника работает учителем с зарплатой 50 тысяч рублей в месяц,
и она готова помогать с платежами по ипотеке в размере 100 тысяч рублей в
месяц, это вызовет серьёзные вопросы судей. Суд будет проверять, имеет ли
третье лицо достаточно доходов для собственного существования и для оказания
помощи должнику.
Условие 5: Согласие и экономическая целесообразность для ипотечного банка
Пятое условие может показаться очевидным, но оно критически
важно: для сохранения ипотечного жилья требуется согласие ипотечного банка на
заключение мирового соглашения. Банк имеет право отказать в таком согласии,
даже если все остальные условия соблюдены. Это не является нарушением закона –
мировое соглашение, по определению, требует согласия обеих сторон.
Однако закон не оставляет банку полную свободу в отказе.
Если отказ основан на необоснованных или дискриминационных причинах, должник
может обжаловать отказ в суде. Суд будет рассматривать, является ли отказ банка
обоснованным с экономической точки зрения. Верховный суд установил критерий
экономической целесообразности: суд должен убедиться, что "успешная
реализация мирового соглашения скорее будет иметь место, чем нет" – то
есть вероятность исполнения должна быть выше 50 процентов.
Какие причины считаются обоснованными для отказа банка?
Практика показывает, что банки соглашаются на мировые соглашения в следующих
случаях: когда рыночная стоимость жилья близка или превышает размер ипотечного
долга (банк знает, что в случае реализации через торги он получит свои деньги);
когда должник демонстрирует готовность платить (например, переводя авансовые
платежи); когда жилье находится в ликвидном, хорошо продаваемом районе; когда
доход должника явно достаточен для платежей; когда есть поручитель или третье
лицо с крепким финансовым положением.
Банки отказывают в следующих случаях: когда жилье находится
в плохом состоянии или в неликвидном районе, и его рыночная стоимость
значительно ниже размера ипотечного долга (банк понимает, что лучше реализовать
жилье сейчас, пока оно ещё может быть продано за разумную цену); когда должник
уже нарушал условия кредитного договора до банкротства и подал в суд раньше,
чем согласился на любые переговоры; когда у должника есть очевидные источники
скрытых доходов, которые не были раскрыты.
Практический совет: должник должен самостоятельно
инициировать переговоры с банком, предложить экономически обоснованное мировое
соглашение и продемонстрировать добросовестность. Если должник просто подождёт,
пока банк предложит что-то, ничего не происходит. Активная позиция и
профессиональное юридическое сопровождение (адвокат, который разговаривает с
банком) значительно повышают шансы на успех.
Часто задаваемые вопросы (FAQ) по условиям сохранения ипотечного жилья при банкротстве
Вопрос 1: Если я имею долю в квартире вместе с супругом, но сам я в браке не состою, будет ли эта квартира считаться единственным жильём?
Ответ: Да, если вы владеете долей в квартире совместно с другим
человеком (супругом, родственником, посторонним лицом), и эта квартира – место
вашего проживания, суд может признать её единственным жильём. Ключевым фактором
является то, что вы там фактически живёте и это ваше основное пристанище. Суд
будет проверять долю в собственности, но не отказывает в защите, просто потому,
что это не полная собственность.
Однако если вторая половина квартиры принадлежит человеку,
который живёт отдельно или имеет другое жилье, суд может посчитать, что вы можете
обойтись со своей долей. В этом случае при реализации имущества будет
реализована только ваша доля, а не вся квартира. Это усложняет ситуацию, потому
что половина квартиры часто имеет низкую рыночную стоимость.
Вопрос 2: Может ли я получить помощь от третьего лица (родственника) для погашения задолженности по алиментам, чтобы соблюсти 10-процентное условие?
Ответ: Да, это один из основных механизмов, предусмотренных
законом. Если у вас есть задолженность по алиментам, превышающая 10 процентов
от стоимости ипотечного жилья, третье лицо (обычно родственник) может внести
деньги на депозит суда для погашения этой задолженности. После внесения средств
условие о задолженности по требованиям первой очереди будет считаться
соблюдённым.
Важно отметить, что денежные средства, внесённые третьим
лицом, рассматриваются как беспроцентный заём, который должник должен вернуть в
течение трёх лет после завершения процедуры банкротства. Поэтому третье лицо
фактически не дарит деньги должнику, а одалживает их. Это должно быть оформлено
надлежащим образом и указано в мировом соглашении или в отдельном договоре
займа.
Вопрос 3: Если я получу зарплату во время процедуры банкротства, может ли это быть учтено как источник дохода для исполнения платежей по ипотеке?
Ответ: Да, текущая заработная плата, получаемая вами во время
процедуры банкротства, может быть учтена как источник дохода для исполнения
платежей по ипотеке. Однако из заработной платы будет исключена сумма, равная
МРОТ (минимальному размеру оплаты труда), плюс денежные средства, необходимые
для содержания иждивенцев. Остальная часть поступает в конкурсную массу.
Это означает, что суд будет анализировать расчётную сумму,
которая остаётся у вас после исключения защищённой части, и проверять,
достаточна ли она для платежей по ипотеке. Например, если ваша зарплата 150
тысяч рублей, МРОТ 19 тысяч рублей, и у вас есть двое детей (примерно 15 тысяч
на детей), в остаток у вас остаётся около 116 тысяч рублей, и эта сумма может
быть направлена на платежи по ипотеке.
Вопрос 4: Если я раньше проживал в квартире, а сейчас живу в доме (оба в собственности), какая недвижимость будет считаться единственной?
Ответ: Единственным жильём будет признана та недвижимость, в
которой вы фактически проживаете на момент открытия процедуры банкротства. Суд
определит это по выписке из паспортного стола (где указана текущая
регистрация), по счётам за коммунальные услуги (где оплачиваются услуги), по
показаниям соседей (если управляющий соберёт такую информацию). Квартира, в
которой вы больше не живёте, может быть реализована, даже если вы являетесь её
собственником.
Однако если вы полностью переехали в частный дом и квартира
пустует, суд может посчитать квартиру дополнительным имуществом и включить её в
конкурсную массу. Поэтому очень важно иметь документы, подтверждающие, что вы
действительно живёте в доме, а не в квартире.
Вопрос 5: Если банк отказывает в мировом соглашении, несмотря на то, что я соблюдаю все условия, что я могу сделать?
Ответ: Если банк отказывает без обоснованных причин (то есть когда
вы соблюдаете все условия, ваш доход достаточен, жилье ликвидно, и нет
очевидных причин для отказа), вы можете обратиться в суд с ходатайством о
рассмотрении обоснованности отказа банка. Суд будет анализировать позицию банка
на предмет её экономической целесообразности и разумности.
На практике суды редко принуждают банк заключить мировое
соглашение против его воли, но суд может рассмотреть ситуацию и, если
выяснится, что отказ не обоснован, может отклонить позицию банка. Это очень
сложный и долгий процесс, поэтому лучше всё же попытаться договориться с банком
мирным путём, предложив ему экономически обоснованные условия мирового
соглашения.
Вопрос 6: Может ли я заключить мировое соглашение с банком, если я уже несколько месяцев не платил по ипотеке?
Ответ: Технически это возможно, но условие об "отсутствии
просрочек" становится препятствием. Если у вас накопилась просрочка в
несколько месяцев, вам нужно будет или погасить её перед заключением мирового
соглашения, или включить условие о погашении просрочки в течение трёх месяцев в
мировое соглашение. Для погашения просрочки вы можете привлечь третье лицо,
которое внесёт необходимые средства.
Однако если просрочка очень значительна (более полугода),
банк может потребовать полного погашения просрочки перед рассмотрением мирового
соглашения. В этом случае вам нужно срочно найти источник финансирования
(третье лицо, личные сбережения, заём) для погашения просрочки. Чем раньше вы
начнёте переговоры с банком и сделаете платежи, тем лучше.
Вопрос 7: Если я получу наследство во время процедуры банкротства, помешает ли это сохранению ипотечного жилья?
Ответ: Если вы получите наследство во время процедуры банкротства,
оно будет включено в конкурсную массу и может быть использовано для погашения
долгов других кредиторов (не ипотечного кредитора, чьё требование исключено из
реестра в результате мирового соглашения). Это не прямо помешает сохранению
ипотечного жилья через мировое соглашение, но означает, что наследованное
имущество будет реализовано.
Однако если наследство достаточно значительно, вы можете
использовать его для погашения других долгов, что ускорит завершение процедуры
банкротства и позволит вам скорее вернуться к нормальной жизни, продолжая
платить по ипотеке.
Вопрос 8: Если мой супруг (или супруга) согласны помочь мне в платежах по ипотеке, может ли их доход быть учтён как источник финансирования?
Ответ: Да, если вы в браке, доход супруга может быть учтён как
источник для исполнения платежей по ипотеке. Супруг может быть признан третьим
лицом, оказывающим помощь должнику. Однако супруг должен предоставить
документы, подтверждающие наличие собственного стабильного источника дохода, и
должен понимать, что он берёт на себя обязательство по погашению ипотеки
совместно с должником.
Кроме того, если квартира является совместной собственностью
обоих супругов, ситуация может быть проще – суд будет рассматривать источники
дохода обоих супругов совместно при определении возможности исполнения
платежей.
Вопрос 9: Если я работаю неофициально и получаю зарплату наличными, как я могу доказать источник дохода?
Ответ: Официальное трудоустройство – это наиболее надёжный способ
доказать источник дохода, потому что работодатель формально зарегистрирован, и
справка о доходе может быть легко проверена. Неофициальная или теневая работа
(получение зарплаты наличными без трудового договора) вызовет серьёзные вопросы
у суда.
Если вы получаете доход неофициально, вы можете попытаться
предоставить свидетельства (справку от работодателя, банковские выписки, если
деньги переводятся на счёт), но суд может быть скептичен. В этом случае лучше
привлечь третье лицо с официальным источником дохода, которое согласится
помогать с платежами по ипотеке.
Вопрос 10: Если я начну исполнять мировое соглашение, но мой доход внезапно снизится, смогу ли я остаться в квартире?
Ответ: Если ваш доход снизится, вы должны немедленно уведомить
банк и финансового управляющего и подать ходатайство о внесении изменений в
мировое соглашение. Вы можете попросить снизить размер платежа или продлить
срок выплаты (что означает, что вы будете платить дольше, но меньше в месяц).
Однако банк не обязан согласиться с такими изменениями. Если банк отказывает, а вы не можете платить на первоначальных условиях, это может привести к нарушению мирового соглашения и восстановлению требования банка в реестре. Чтобы избежать этого, лучше действовать превентивно – как только вы видите, что ваш доход снизится, сразу же обращайтесь в банк и суд для пересмотра условий соглашения.
