Правовая база для исключения ипотечного жилья из конкурсной
массы содержится в нескольких ключевых статьях российского законодательства.
Прежде всего, это статья 213.10-1 Федерального закона "О несостоятельности
(банкротстве)", которая была введена в действие Федеральным законом №
298-ФЗ в августе 2024 года. Эта статья создала революционный механизм, позволяющий
должнику и ипотечным кредитором заключить специальное "отдельное мировое
соглашение" (как его называет закон), которое позволяет исключить
ипотечное жилье из конкурсной массы без согласия других кредиторов и без
собрания кредиторов.
Кроме того, статья 213.25 Закона о банкротстве устанавливает
общие правила, касающиеся того, какое имущество может быть исключено из
конкурсной массы при банкротстве физических лиц. Эта статья предусматривает,
что из конкурсной массы исключается имущество, на которое в соответствии с
законом не может быть обращено взыскание. К такому имуществу относятся
единственное жилище должника (при определённых условиях), предметы домашнего
обихода, инструменты для профессиональной деятельности и другое.
Дополнительно, статья 446 Гражданского процессуального
кодекса РФ устанавливает перечень имущества, на которое не может быть обращено
взыскание по исполнительным документам. Эта статья служит основой для
определения того, какое имущество должника защищено от реализации не только в
процедуре банкротства, но и при принудительном исполнении отдельных судебных
решений. Единственное жилище гражданина и его семьи защищено этой статьёй, если
оно не обременено залогом. Однако, если жилище обременено ипотекой, эта защита
применяется ограниченно.
Недавно Конституционный суд РФ (постановление от 4 июня 2024
года) рассмотрел вопрос об исключении ипотечного жилья из конкурсной массы и
установил, что остаток денежных средств, вырученных от продажи ипотечного жилья
и оставшийся после расчётов с ипотечным кредитором, должен быть исключен из
конкурсной массы, если эти средства направляются на приобретение должником
нового единственного жилья. Это решение расширило защиту единственного жилья
при банкротстве.
Механизм исключения через мировое соглашение по ипотеке: статья 213.10-1
Главный механизм исключения ипотечного жилья из конкурсной
массы в современном российском праве (с августа 2024 года) – это заключение отдельного мирового соглашения между должником и ипотечным кредитором на основе
статьи 213.10-1 Закона о банкротстве. Это соглашение отличается от обычного
мирового соглашения тем, что его утверждение не требует согласия других
кредиторов и не требует проведения собрания кредиторов. Это означает, что
должник и ипотечный банк могут договориться о сохранении жилья, и другие
кредиторы (например, кредиторы по потребительским кредитам, микрофинансовым
организациям) не могут помешать этому.
Структура мирового соглашения по статье 213.10-1 включает
следующие ключевые элементы. Во-первых, соглашение должно содержать условие о
том, что жилое помещение является единственным пригодным для постоянного
проживания для должника и членов его семьи. Это условие проверяется судом и
должно быть документально подтверждено. Во-вторых, соглашение должно
предусматривать условия, на которых должник будет погашать ипотечный долг после
завершения процедуры банкротства. Это могут быть первоначальные условия
(первоначальная процентная ставка, первоначальные сроки), или новые условия,
согласованные между должником и банком.
В-третьих, соглашение должно решить вопрос об источнике
финансирования платежей. Согласно закону, платежи по ипотеке могут
производиться: самим должником за счёт его доходов, на которые не может быть
обращено взыскание (МРОТ, пенсия, пособия, денежные средства, необходимые для
содержания иждивенцев); третьим лицом (как правило, родственником должника),
которое предоставляет денежные средства в виде беспроцентного займа,
подлежащего возврату в течение трёх лет после завершения процедуры банкротства.
В-четвёртых, очень важный момент: если при реализации
остального имущества должника не будет достаточно средств для погашения
требований кредиторов первой очереди (требования о компенсации вреда здоровью,
алименты), мировое соглашение может быть утверждено только если третье лицо
внесёт на специальный банковский счёт суд достаточно средств для погашения этих
требований (но не более 10 процентов от стоимости ипотечного жилья).
Процедура заключения мирового соглашения по статье 213.10-1
имеет следующие этапы. Должник (обычно через своего юриста) направляет
предложение ипотечному кредитору (банку) о заключении отдельного мирового
соглашения. В предложении указываются желаемые условия сохранения жилья, в
частности: продолжение платежей на первоначальных условиях, или изменённые условия
(новая ставка, новый срок); источник финансирования платежей; информация о том,
может ли привлекаться третье лицо для помощи с платежами.
Банк рассматривает предложение и либо согласен, либо делает
встречное предложение. На этом этапе могут быть долгие переговоры, потому что у
банка есть интересы, которые он хочет защитить (например, гарантия получения
полного размера ипотечного долга, или получение более высокой процентной
ставки). Однако закон требует, чтобы условия мирового соглашения не были существенно
хуже для должника, чем условия исходного кредитного договора.
После согласования условий стороны составляют текст мирового
соглашения, который подписывается должником и банком (от банка подписывает
уполномоченный представитель). Затем должник (обычно через юриста) подаёт в суд
заявление об утверждении мирового соглашения, приложив к нему подписанное
соглашение и все необходимые документы, подтверждающие экономическую
целесообразность соглашения и возможность его исполнения.
Процесс утверждения судом и исключение жилья из конкурсной массы
Процесс утверждения мирового соглашения по ипотеке судом –
это критически важный этап, на котором суд проверяет соглашение на соответствие
требованиям закона и экономическую целесообразность. Суд не просто резиновый
штамп для утверждения – суд провидит тщательный анализ.
Подача
заявления об утверждении. Должник
(обычно через своего адвоката) подаёт в суд, рассматривающий дело о
банкротстве, заявление об утверждении мирового соглашения по ипотеке. Заявление
должно быть подано не позднее чем через 10 дней с даты подписания соглашения. К
заявлению прилагаются: оригинал или заверенная копия мирового соглашения; все
документы, подтверждающие, что жилое помещение является единственным для
должника и его семьи (выписка из реестра недвижимости, справка о регистрации по
месту жительства, счета за коммунальные услуги); документы, подтверждающие
наличие достаточного дохода для исполнения обязательств по ипотеке (справки о
заработной плате, пенсионные справки); документы об оценке жилого помещения
(отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости); информацию о задолженности
перед кредиторами первой и второй очереди (алименты, компенсация вреда
здоровью, взносы в Пенсионный фонд).
Проверка
соответствия условиям. Суд
проверяет, соответствует ли соглашение всем требованиям закона. Суд убеждается,
что: жилое помещение действительно является единственным пригодным для
проживания для должника и его семьи; нет просрочек по ипотечным платежам на
момент открытия процедуры банкротства (или просрочки могут быть устранены в
течение трёх месяцев); отсутствуют задолженности по требованиям первой и второй
очереди, превышающие 10 процентов стоимости жилья; есть реальный источник
дохода для исполнения обязательств; условия мирового соглашения не ухудшают
положение кредитора по сравнению с исходным договором кредитования.
Оценка
экономической целесообразности. Суд
проверяет, целесообразна ли реализация мирового соглашения с экономической
точки зрения. Верховный суд установил критерий: вероятность успешного
исполнения соглашения должна быть выше 50 процентов. Суд сравнивает, получит ли
кредитор больше денежных средств в результате исполнения мирового соглашения,
чем в результате реализации жилья через торги. Если жилье находится в дорогом
районе и будет быстро продано по хорошей цене, кредитор может получить больше
денег через торги, чем через долгие годы платежей по ипотеке. В этом случае суд
может посчитать мировое соглашение неэкономичным для кредитора и отклонить его.
Однако практика показывает, что в большинстве случаев цена,
полученная на торгах недвижимости, ниже рыночной стоимости (это происходит
из-за проведения нескольких туров торгов с последовательным снижением цены на
10-20 процентов, и из-за расходов на организацию торгов). Поэтому в большинстве
случаев ипотечный банк предпочитает долгие платежи по ипотеке, чем быструю, но
дешёвую продажу жилья.
Уведомление
других кредиторов. Хотя закон не требует согласия
других кредиторов, суд должен уведомить их о намерении утвердить мировое
соглашение по ипотеке. Кредиторы могут направить возражение в суд, если
считают, что соглашение нарушает их права. Однако суд не обязан согласиться с
их возражениями – суд может проигнорировать их и утвердить соглашение. Это одно
из отличий мирового соглашения по статье 213.10-1 от обычного мирового
соглашения, которое требует согласия собрания кредиторов.
Вынесение
определения об утверждении. Если суд
убеждён, что мировое соглашение соответствует требованиям закона и является
экономически целесообразным, суд выносит определение об утверждении мирового
соглашения. Это определение подписывается судом и направляется сторонам (должнику,
ипотечному кредитору, финансовому управляющему, другим кредиторам).
Исключение
жилья из конкурсной массы. Со дня
вступления в силу определения суда об утверждении мирового соглашения (обычно
это происходит в день вынесения определения, если нет возражений, или через 30
дней, если есть возражения) наступают следующие последствия:
·
На жилое
помещение и земельный участок, на котором оно расположено, не может быть
обращено взыскание в ходе процедур банкротства;
·
Жилье
исключается из состава имущества, подлежащего реализации;
·
Жилье
больше не входит в конкурсную массу;
·
Ипотека
на жилье продолжает существовать, и должник должен продолжать платить по ней на
условиях, указанных в мировом соглашении;
·
Требования
ипотечного кредитора исключаются из реестра требований кредиторов (это
означает, что ипотечный кредитор больше не участвует в распределении остального
имущества должника между кредиторами);
·
Остальное
имущество должника продолжает быть частью конкурсной массы и может быть
реализовано для погашения требований других кредиторов.
Альтернативные способы исключения ипотечного жилья из конкурсной массы
Помимо основного механизма мирового соглашения по статье
213.10-1, существуют альтернативные способы исключения ипотечного жилья из
конкурсной массы, которые работают в специальных ситуациях.
Погашение
ипотечного долга третьим лицом. Один из
наиболее эффективных способов исключить ипотечное жилье из конкурсной массы –
это полностью погасить остаток ипотечного долга. Когда долг полностью погашен,
ипотека снимается с недвижимого имущества, и жилье перестаёт быть залоговым
имуществом. После этого жилье может быть исключено из конкурсной массы как
единственное жилище должника. Этот способ работает хорошо в следующих
ситуациях: остаток ипотечного долга небольшой (например, менее 500 тысяч
рублей); есть третье лицо (родственник, друг, благодетель), который готов
погасить этот долг в виде беспроцентного займа.
Как это происходит на практике? Третье лицо связывается с
должником и ипотечным банком, узнаёт точный размер остатка ипотечного долга на
определённую дату, и переводит это количество денег на счёт банка. Банк
получает платёж и снимает ипотеку с недвижимого имущества. После этого должник
подаёт в суд справку, подтверждающую, что ипотека снята, и ходатайство об
исключении жилья из конкурсной массы как единственного жилища. Суд
удовлетворяет ходатайство, и жилье исключается.
Денежные средства, использованные третьим лицом для
погашения ипотеки, рассматриваются как беспроцентный заём должнику. Закон
устанавливает, что должник должен вернуть эти средства третьему лицу в течение
трёх лет после завершения процедуры банкротства. Однако на практике многие
третьи лица (особенно близкие родственники) не настаивают на возврате и
фактически дарят деньги.
Исключение
по инициативе самого суда. Статья
213.25 Закона о банкротстве предусматривает, что суд может по мотивированному
ходатайству должника исключить из конкурсной массы имущество, на которое в
соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Хотя ипотечное жилье,
в общем случае, может быть обращено на взыскание для погашения ипотечного
долга, суд может исключить жилье, если: жилье находится в плохом состоянии и
его рыночная стоимость ниже размера ипотечного долга (в этом случае реализация
жилья не принесёт кредитору никаких денег); реализация жилья приведёт к потере
должником единственного жилья и его семьёй, что несоразмерно велико; есть иные
обстоятельства, требующие исключения жилья в целях защиты конституционного
права на жилище.
Это способ работает в исключительных случаях и требует
активного участия должника и его юриста в убеждении суда о необходимости
исключения.
Реструктуризация
долга и исключение жилья. В
некоторых ситуациях суд вводит процедуру реструктуризации долгов (вместо
процедуры реализации имущества). При реструктуризации должник должен погашать
свои долги по новому графику, установленному судом, вместо того, чтобы
выплачивать долги немедленно через реализацию имущества. При реструктуризации
жилье может оставаться в собственности должника, если он платит по реструктуризированному
плану. Однако при реструктуризации ипотечное жилье может быть реализовано, если
должник не платит по ипотеке. Поэтому реструктуризация работает только в
ситуациях, когда должник может платить по ипотеке.
Исключение
остатка денежных средств после продажи жилья. Согласно постановлению Конституционного суда РФ от 2024 года,
если ипотечное жилье всё же будет реализовано (в случае отказа банка от
мирового соглашения), остаток денежных средств, оставшихся после погашения
ипотечного долга, расходов на управляющего и расходов на организацию торгов,
должен быть исключен из конкурсной массы, если эти средства направляются на
приобретение должником нового единственного жилья. Это означает, что даже если
жилье будет продано, должник может получить средства на приобретение нового
жилья, вместо того, чтобы они были разделены между кредиторами.
Сроки и практические аспекты исключения из конкурсной массы
Сроки исключения ипотечного жилья из конкурсной массы
зависят от того, какой способ используется.
При мировом
соглашении по статье 213.10-1. Сроки
выглядят следующим образом. После подписания мирового соглашения (обычно это
происходит на 1-2 месяца после начала переговоров с банком) должник подаёт в
суд заявление об утверждении. Суд рассматривает заявление в течение 10-30 дней
(в зависимости от очерёдности дел и загруженности суда). Если нет возражений от
других кредиторов или управляющего, суд может утвердить соглашение немедленно.
Если есть возражения, суд проводит судебное заседание для их рассмотрения, что
может добавить ещё 2-4 недели. После вынесения определения об утверждении жилье
исключается из конкурсной массы в день вынесения определения (или через 30
дней, если есть возможность обжалования).
Таким образом, типичные сроки исключения жилья через мировое
соглашение – это 2-4 месяца от начала переговоров с банком.
При
погашении долга третьим лицом. Если
третье лицо погасит остаток ипотечного долга, жилье может быть исключено из
конкурсной массы намного быстрее. После получения от третьего лица денежных средств
и погашения ипотеки в банке (что происходит в течение 1-3 дней), должник подаёт
в суд документы, подтверждающие снятие ипотеки, и ходатайство об исключении
жилья. Суд может рассмотреть это ходатайство в течение 5-10 дней и
удовлетворить его. Таким образом, сроки могут быть 2-3 недели.
Практические
аспекты. На практике исключение жилья из
конкурсной массы часто сопровождается следующими обстоятельствами: финансовый
управляющий может возражать против исключения, если считает, что это ущемляет
интересы других кредиторов; некоторые кредиторы могут подавать возражения, если
считают, что исключение жилья означает, что они получат меньше денег; процесс
исключения может быть замедлен, если суд требует дополнительных доказательств о
финансовом положении должника или о том, что жилье действительно единственное.
Рекомендуется начинать переговоры с банком как можно раньше,
сразу после принятия решения о подаче на банкротство. Чем раньше будет
заключено мировое соглашение, тем раньше жилье будет исключено из конкурсной
массы, и тем раньше должник получит уверенность, что он не потеряет свой дом.
Часто задаваемые вопросы (FAQ) по исключению ипотечного жилья из конкурсной массы
Вопрос 1: Если я заключу мировое соглашение по ипотеке и исключу жилье из конкурсной массы, что произойдёт с остальным моим имуществом?
Ответ: После исключения жилья из конкурсной массы остальное
имущество (автомобиль, дача, украшения, денежные средства на счётах, если они
есть) остаётся в составе конкурсной массы и может быть реализовано для
погашения требований других кредиторов. Ипотечное жилье больше не участвует в
распределении средств между кредиторами, но всё остальное имущество по-прежнему
распределяется пропорционально требованиям каждого кредитора.
Однако, по новому законодательству (2024 года), из
конкурсной массы исключаются определённые вещи, которые закон признаёт
необходимыми для жизни должника и его семьи: денежные средства в размере
прожиточного минимума, предметы домашнего обихода, инструменты для
профессиональной деятельности. Остаток имущества (которое считается
"излишним") реализуется.
Вопрос 2: Может ли суд отклонить мировое соглашение по ипотеке, несмотря на то, что и я, и банк согласны?
Ответ: Да, суд может отклонить мировое соглашение, даже если и
должник, и банк согласны. Суд проверяет соглашение на соответствие требованиям
закона и на экономическую целесообразность. Если суд считает, что условия
соглашения не соответствуют требованиям (например, жилье не является
единственным, или есть просрочки по ипотеке), суд отклонит соглашение.
Кроме того, если суд считает, что исполнение соглашения
маловероятно (например, доход должника явно недостаточен для платежей по
ипотеке), суд может отклонить соглашение на основе критерия экономической
целесообразности. Однако практика показывает, что суды редко отклоняют
соглашения, если обе стороны договорились и предоставили все необходимые
документы.
Вопрос 3: Если я исключу ипотечное жилье из конкурсной массы, нужно ли я всё равно платить по другим кредитам после завершения банкротства?
Ответ: После завершения процедуры банкротства вам не нужно платить
по большинству других кредитов (кроме ипотеки, по которой вы продолжаете
платить по условиям мирового соглашения). Если имущества было недостаточно для
полного погашения требований всех кредиторов, оставшиеся требования
списываются. Это означает, что потребительские кредиты, кредитные карты, займы
у микрофинансовых организаций будут списаны в полном объёме или частично (в
зависимости от размера конкурсной массы).
Однако требования, которые не подлежат списанию при
банкротстве (алименты, задолженность перед налоговой службой, штрафы за
преступления), остаются и подлежат исполнению после завершения процедуры.
Вопрос 4: Сколько времени я могу продолжать платить по ипотеке после исключения жилья из конкурсной массы?
Ответ: После исключения жилья из конкурсной массы вы платите по
ипотеке на условиях, указанных в мировом соглашении. Это могут быть
первоначальные условия (оставшийся срок и процентная ставка исходного
договора), или новые условия, согласованные в соглашении. Обычно это означает,
что вы платите столько же лет, сколько осталось по первоначальному договору
ипотеки, или дольше, если вы договорились о продлении срока.
Например, если вы взяли ипотеку на 30 лет, и на момент
открытия процедуры банкротства остаток срока составляет 20 лет, вы можете
продолжать платить в течение этих 20 лет. Однако вы и банк можете договориться
о продлении срока (например, до 25 лет), в этом случае размер ежемесячного
платежа снизится.
Вопрос 5: Что произойдёт с мировым соглашением по ипотеке, если я потеряю работу и не смогу платить?
Ответ: Если вы потеряете работу и не сможете платить по ипотеке,
мировое соглашение может быть нарушено. В этом случае банк имеет право
потребовать расторжения соглашения, и жилье может быть вновь включено в
конкурсную массу. Однако закон предусматривает, что вы можете подать в суд с
ходатайством об изменении условий мирового соглашения, например, о снижении
размера платежей или о продлении срока.
Суд может удовлетворить такое ходатайство, если вы докажете,
что изменение ваших обстоятельств было непредвиденным (например, потеря работы
из-за сокращения штата, болезнь, травма). Однако лучше действовать превентивно
и как можно раньше обратиться в банк и суд, если вы видите, что не сможете
платить.
Вопрос 6: Может ли третье лицо помочь мне с погашением ипотеки, даже если я уже начал процедуру банкротства?
Ответ: Да, третье лицо может помочь вам с погашением ипотеки на
любом этапе процедуры банкротства. Самый простой способ – это полностью
погасить остаток ипотечного долга в любой момент. Кроме того, третье лицо может
участвовать в мировом соглашении по ипотеке, согласиваясь оказывать помощь с
платежами по ипотеке после завершения процедуры банкротства.
Если третье лицо участвует в мировом соглашении, денежные
средства, которые оно предоставляет (либо полностью погашающие долг, либо
используемые для регулярных платежей), рассматриваются как беспроцентный заём
должнику. Обычно закон не требует, чтобы вы возвратили эти деньги третьему лицу
до истечения трёх лет после завершения процедуры банкротства.
Вопрос 7: Если ипотечное жилье находится в совместной собственности обоих супругов, оба ли должны участвовать в мировом соглашении?
Ответ: Если ипотечное жилье находится в совместной собственности
обоих супругов, обычно оба супруга должны участвовать в мировом соглашении,
если оба они несут ответственность по ипотечному кредиту (например, если оба
подписали кредитный договор). Однако, если только один супруг подписал
кредитный договор, может быть достаточно, чтобы только этот супруг участвовал в
мировом соглашении.
На практике, если имущество находится в совместной
собственности, суд будет защищать интересы обоих супругов. Суд требует, чтобы
оба супруга согласились на мировое соглашение, или, если один супруг не
согласен, требует документов, подтверждающих согласие первого супруга на
участие в соглашении.
Вопрос 8: Нужно ли переоформлять ипотеку на новые условия, или старый договор остаётся в силе?
Ответ: Старый ипотечный договор остаётся в силе, но его условия
могут быть изменены условиями мирового соглашения. Если мировое соглашение
предусматривает платежи на первоначальных условиях, то старый договор действует
как есть. Если условия изменяются (например, новая процентная ставка, новый
срок), суд может требовать, чтобы стороны оформили дополнительное соглашение к
кредитному договору для закрепления этих изменений.
Обычно финансовый управляющий направляет копию утвержденного
мирового соглашения в банк, и банк использует это соглашение как основание для
изменения условий исполнения кредитного договора. Новый кредитный договор может
и не оформляться, если стороны согласны действовать на основе соглашения.
Вопрос 9: Если я получу наследство во время процедуры банкротства, после исключения жилья, будет ли наследство включено в конкурсную массу?
Ответ: Да, если вы получите наследство (деньги, имущество) во
время процедуры банкротства, после исключения жилья, это наследство будет
включено в конкурсную массу. Закон определяет, что в состав конкурсной массы
входит имущество, приобретённое должником на любой стадии процедуры
банкротства, включая наследованное имущество.
Это означает, что наследованное имущество будет использовано
для погашения требований других кредиторов (не ипотечного кредитора, который
исключён). Однако если наследство достаточно значительно, оно может ускорить
завершение процедуры банкротства, потому что кредиторы получат большую часть
своих требований, и процедура может быть завершена раньше.
Вопрос 10: Может ли финансовый управляющий возражать против исключения ипотечного жилья из конкурсной массы?
Ответ: Да, финансовый управляющий может возражать против
исключения жилья из конкурсной массы, если считает, что это нарушает интересы
кредиторов. Однако влияние управляющего на это решение ограничено. Закон
предусматривает, что мировое соглашение по ипотеке утверждается судом, и
возражение управляющего не является полным препятствием для утверждения.
На практике управляющий может возражать, если: условия мирового соглашения явно невыполнимы (например, доход должника явно недостаточен); жилье не является единственным для должника; есть просрочки по ипотеке; или если есть иные нарушения закона. Однако если все условия соблюдены, и мировое соглашение экономически целесообразно, суд обычно утверждает соглашение, несмотря на возражения управляющего.
